Wir möchten dir hier einen Klassiker der Immobilienfinanzierung vorstellen: das Annuitätendarlehen. Reicht dein Eigenkapital nicht aus, könnte dieses Darlehen dein Ticket zur Traumwohnung sein. Aber was genau hat es damit auf sich? In den meisten Fällen wird für die Finanzierung von größeren Kreditbeiträgen für den Erwerb einer Immobilie zum Annuitätendarlehen gegriffen. Grund dafür ist die damit einhergehende Planungssicherheit, da man genau weiß, welche Summe jedes Jahr bis zum Ende der Laufzeit beglichen werden muss.
Das Annuitätendarlehen ist eine bestimmte Variante des Hypothekendarlehens. Es läuft so ab, dass über die Jahre gleich hohe Raten zurückbezahlt werden. Diese Rate heißt in der Fachsprache Annuität und besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.
Annuität = Zinsanteil + Tilgungsanteil
Die Zinsen werden üblicherweise monatlich zurückgezahlt und berechnen sich aus dem geschuldeten Betrag. Unter Umständen ist auch eine Zinsrückzahlung in anderen Intervallen möglich. Mit der Tilgung wird die Kreditschuld Monat für Monat beglichen. Der Zinssatz wird dabei für eine bestimmte Sollzinsbindungsfrist festgelegt - man spricht daher auch von einer Zinsbindung. Im Durchschnitt sind das 5-15 Jahre. Allerdings gibt es sogar Banken, die Zinssätze für bis zu 30 Jahre festschreiben. Durch die Rückzahlung wird der Zinsanteil mit der Zeit immer kleiner und der Rückzahlungsanteil wächst konstant an.
Der Tilgungssatz kann so bestimmt werden, dass das Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungszeit komplett beglichen ist - siehe dazu unser Beispiel etwas weiter unten. Es empfiehlt sich einen etwas höheren Zinssatzes (im Idealfall höher als 3%) zu vereinbaren, um den Kreditbetrag im vorgegeben Zeitraum zurückzahlen zu können und die Laufzeit innerhalb eines überschaubaren Rahmens zu halten. Das führt allerdings zu höheren monatlichen Raten.
Der Vorteil dieser Variante ist, dass durch die festen monatlichen Raten die bevorstehenden Rückzahlungen zu 100% planbar sind.
Es kann aber auch folgende Vereinbarung getroffen werden: Nach Ablauf der Zinsbindung ist immer noch eine Restschuld offen, welche dann durch eine Restschuld- oder Abzahlungsdarlehen beglichen wird. Dabei kann die Höhe des anfänglichen Zinssatzes selbst festgelegt werden, solange dieser mindestens 1-2% beträgt. Noch besser wäre es, wenn ein höherer Prozentsatz zurückgeführt wird, da sich andernfalls die Kreditlaufzeit verlängert. Auch in diesem Fall lässt sich das Darlehen sehr gut kalkulieren, da der Zins- und Tilgungsplan hilft, die Restschuld zum Zeitpunkt der Folgefinanzierung einzuplanen.
Wir zeigen dir, wie du deinen eigenen Tilgungsplan erstellen kannst. In unserem Beispiel wurde im Rahmen eines Volltilgerdarlehens eine Kreditsumme von 110.000 Euro für eine Laufzeit von 15 Jahren aufgenommen. Der Zinssatz beträgt dabei 2% und der Tilgungssatz entspricht 3%. Die jährliche Annuität beträgt somit 8.560,80 Euro. Die Annuität wurde mit folgender Formel berechnet:
Setzen wir nun die vorliegenden Informationen unseres Annuitäten-Darlehens in diese Formel ein, ergibt sich folgende jährliche Annuität:
Anschließend berechnest du die Zinsen für das erste Jahr deines Darlehens, indem du 2% der gesamten Kreditsumme kalkulierst. Die Zinsen im 1. Jahr ergeben somit 2200 Euro in unserem Beispiel. Die Annuität weniger der Zinsen ergibt den Tilgungsanteils, sprich 8.560,80 Euro - 2.200 Euro = 6.488,02 Euro.
Subtrahierst du nun den Tilgungsanteil von der gesamten Kreditsumme bekommst du den Wert für die Restschuld deines Darlehens am Ende der 1. Periode. Im nächsten Jahr hat die Annuität nach wie vor dieselbe Höhe, allerdings hat sich der Anteil der zu zahlenden Zinsen verringert, da ja auch deine Restschuld kleiner geworden ist.
Wie hoch der Zinsanteil ist findet man heraus, indem 2% der Restschuld berechnet werden. Subtrahierst du den neuen Wert von der Annuität, ergibt sich wiederum ein Tilgungsanteil, den du von der Restschuld der vergangen Periode abziehst, um den Betrag der Restschuld am Ende des 2. Jahres zu erhalten.
Wenn du nach diesem Prinzip bis zum Ende der Laufzeit rechnest, wirst du sehen, dass am Ende des 15. Jahres deine Restschuld 0 Euro beträgt.
TIPP: Sinnvoll wäre es einen Tilgungsplan wie den oben beschriebenen, mit mehreren Zinssätzen durchzurechnen. Dabei gilt unbedingt auch zu beachten, ob die Höhe des Tilgungssatzes - umgerechnet auf die monatliche Belastung - mit dem verfügbaren Einkommen übereinstimmt. In anderen Worten: Hast du über die Gesamtdauer der Finanzierung genügend Geld, um jedes Monat die berechnete Summe an die Bank zu zahlen?
Es wird eine Grundschuld oder eine Hypothek als Sicherheit für den Kredit in das Grundbuch eingetragen. Dadurch erhält die kreditgebende Bank ein Grundpfandrecht, mit welchem sie im Fall von ausständigen Rückzahlungen ihre Forderungen in Form einer Zwangsversteigerung geltend machen kann.
Der vermutlich größte Vorteil ist die gleichbleibende Zinsrate und konstante Höhe der Annuitäten über den gesamten Kreditzeitraum, da keine unerwarteten Zahlungen entstehen können.
Beim Abschluss des Annuitätendarlehens besteht die Option, Sondertilgungen vertraglich mit der Bank zu vereinbaren. So bleiben Sie als Kreditnehmer flexibel und können jährlich einen Anteil der Kreditsumme quasi als Sonderzahlung tilgen. Dadurch schrumpft deine verbleibende Restschuld und die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich.
Weiters hat die Inflation zur Ursache, dass unser Geld im Laufe der Zeit immer weniger wert ist und daher sind die hohen Tilgungen am Ende der Laufzeit als äußerst positiv zu sehen.
Was liegt das pickt: Vertragsänderungen während der Laufzeit sind nicht vorgesehen. Das bedeutet, bei Abschluss des Annuitätendarlehens muss sichergestellt werden, dass die monatlichen Rückzahlungsraten konstant zurückgeführt werden können. Wenn du in den nächsten Jahren eventuell eine Sondertilgung benötigst, muss das unbedingt im Vertrag festgemacht werden!
Ist die Zinsbindungsdauer erstmal abgelaufen, besteht die Gefahr, dass sich die Zinsen für die Anschlussfinanzierung unerwarteter Weise erhöhen. Man weiß nie wie sich der Kapitalmarkt entwickelt und genau darin liegt das Risiko. Es ist möglich, dass der Zinssatz am ende der Zinsbindungsfrist viel höher sind, als zu Beginn beim vertragsabschluss des Annuitätendarlehens.
Foto: pixabay
Wir empfehlen Ihnen folgende Immobilien und Guides
Eigentumswohnungen
Wohnung kaufen in Dornbirn
Ansehen
Wohnung kaufen in Melk
Ansehen
Wohnung kaufen in Wien, Währing
Ansehen
Wohnung kaufen in Güssing
Ansehen
Wohnung kaufen in Horn
Ansehen
Wohnung kaufen in Wien, Margareten
Ansehen
Wohnung kaufen in Imst
Ansehen
Wohnung kaufen in Schärding
Ansehen
Wohnung kaufen in Landeck
Ansehen
Wohnung kaufen in Braunau am Inn
Ansehen
Häuser kaufen
Haus kaufen in Melk
Ansehen
Haus kaufen in Villach Land
Ansehen
Haus kaufen in Bregenz
Ansehen
Haus kaufen in Klagenfurt Land
Ansehen
Haus kaufen in Mattersburg
Ansehen
Haus kaufen in Schärding
Ansehen
Haus kaufen in Ried im Innkreis
Ansehen
Haus kaufen in Wien, Donaustadt
Ansehen
Haus kaufen in Eferding
Ansehen
Haus kaufen in Wien, Mariahilf
Ansehen
Die besten Tipps finden Sie nur bei Findheim.
1. Bezirk - Innere Stadt
Tipps und Tricks10 Maklertricks in Immobilienanzeigen
Bezirksvorstellung10 Tipps für deine Investition in eine Vorsorgewohnung
Immobilienkauf10 Tipps zur Wohnungsbesichtigung inklusive Checkliste
Tipps und Tricks10. Bezirk - Favoriten
Bezirksvorstellung11. Bezirk - Simmering
Bezirksvorstellung12. Bezirk - Meidling
Bezirksvorstellung13. Bezirk - Hietzing
Bezirksvorstellung14. Bezirk - Penzing
Bezirksvorstellung15 Umzugstipps für deine (top-organisierte) Übersiedlung
Tipps und Tricks15. Bezirk - Rudolfsheim-Fünfhaus
Bezirksvorstellung16. Bezirk - Ottakring
Bezirksvorstellung17. Bezirk- Hernals
Bezirksvorstellung18. Bezirk - Währing
Bezirksvorstellung19. Bezirk - Döbling
Bezirksvorstellung2. Bezirk - Leopoldstadt
Bezirksvorstellung20. Bezirk - Brigittenau
Bezirksvorstellung21. Bezirk - Floridsdorf
Bezirksvorstellung22. Bezirk - Donaustadt
Bezirksvorstellung3 Tipps für die Suche nach dem richtigen Umzugsunternehmen + 1 Bonusspartipp
Tipps und Tricks3. Bezirk - Landstraße
Bezirksvorstellung4. Bezirk - Wieden
Bezirksvorstellung5 Tipps für ein gelungenes Frühlingserwachen der Topfpflanzen
Tipps und Tricks5 Tipps gegen Energiefresser im Haushalt
Tipps und Tricks5 Tipps zur Immobilienfinanzierung
Immobilienkauf5. Bezirk - Margareten
Bezirksvorstellung6. Bezirk - Mariahilf
Bezirksvorstellung7 Dinge, die du als Immobilieneigentümer wissen musst
Tipps und Tricks7 Gründe, warum wir den 2. Bezirk - die Leopoldstadt lieben
Bezirksvorstellung7. Bezirk - Neubau
Bezirksvorstellung8 Gründe, warum das Leben in Ottakring besonders schön ist
Bezirksvorstellung8. Bezirk - Josefstadt
Bezirksvorstellung9 Gründe, warum es sich im 1. Bezirk - der Inneren Stadt besonders gut lebt
Bezirksvorstellung9. Bezirk - Alsergrund
BezirksvorstellungAirbnb & Co: Worauf ist bei Kurzzeitvermietung zu achten
Tipps und TricksAltbau oder Neubau: Vor- und Nachteile der Gebäudetypus
ImmobilienkaufAnleger- und Vorsorgewohnung: Grundbuch statt Sparbuch
ImmobilienkaufBanken verstehen: fix oder variable, wie Kredite vergeben werden
ImmobilienkaufBestandteile des Immobilienkaufvertrags
Tipps und TricksBetriebskosten berechnen leicht gemacht
ImmobilienkaufBitte verständlich: Was ist das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz?
Tipps und TricksDas Annuitätendarlehen - einfach erklärt
ImmobilienkaufDer Bausparkredit - so funktioniert´s
ImmobilienkaufDer Ratenplan im Bauträgervertragsgesetz
Tipps und TricksDie 6 größten Probleme bei der Immobiliensuche
Tipps und TricksDie häufigsten Formen der Immobilienfinanzierung in Österreich
ImmobilienkaufDie Pflichten des Maklers
Tipps und TricksDie Wohnraumaufteilung deines Eigenheims
Tipps und TricksHilfe, Umzugsschaden! Wie die Haftung in Österreich geregelt ist
Tipps und TricksImmobilienbetrug: Fake-Anzeigen und wie man sie erkennt
ImmobilienkaufImmobilienfinanzierung – was es bei deinem 1. Beratungstermin bei der Bank zu beachten gibt
ImmobilienkaufImmobilienkauf: So gehst du richtig mit dem Kaufanbot um
Immobilienkaufimmobilienlexikon
Tipps und TricksImmobilienübertragung: Wissenswertes zur Grunderwerbssteuer
Tipps und TricksKaufen oder mieten?
ImmobilienkaufKellernutzung: Unendliche Möglichkeiten für unten drunter
Tipps und TricksKündigung des Mietvertrags: So funktioniert es und diese Fristen gibt es
Tipps und TricksMangel und Verzug beim Immobilienkauf
Tipps und TricksNutzfläche, Wohnfläche, Verkehrsfläche – Was ist der Unterschied in Österreich?
Tipps und TricksRechte und Aufgaben der Hausverwaltung
Tipps und TricksTipps und Anleitung zum Immobilienkauf – das ist zu beachten
Tipps und TricksTipps und No-Gos für dein nächstes Treffen mit einem Makler
ImmobilienkaufTipps und Protokoll zur Wohnungsübergabe
Tipps und TricksTipps zur Beauftragung von Umzugsunternehmen: Standard-Umzug vs. Komfort-Umzug
Tipps und TricksUmzug in eine kleinere Wohnung: Wohin mit all den Sachen?
Tipps und TricksUmzug: An welchen Stellen du deine Adressänderung angeben solltest
Tipps und TricksWelche Kaufnebenkosten kommen auf mich zu?
ImmobilienkaufWie viel Eigenkapital benötige ich zur Immobilienfinanzierung?
ImmobilienkaufWiener Bezirke - 23. Bezirk - Liesing
BezirksvorstellungWohnung oder Haus - Vor- und Nachteile, die dir bei deiner Entscheidung helfen
ImmobilienkaufWohnungseigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten
Tipps und TricksWohnungsübergabe: Alles rund um Abnutzung, Kaution und Rückstellung
Tipps und Tricks