DIE LIEGENSCHAFT
Diese außergewöhnliche Immobilie vereint klassische Eleganz, moderne Technik und hohen Wohnkomfort. Auf einer Grundfläche von 1.325 m² befindet sich eine repräsentative Villa mit 272 m² Nutzfläche auf zwei Etagen, ergänzt durch einen Bungalow mit 86 m², eine großzügige Garage mit 28 m² sowie drei überdachte Carport-Stellplätze.
Ein beheizbarer Pool (Ø 5,6 m), ein liebevoll angelegter Garten mit altem Baumbestand und mehreren Obstbäumen sowie großzügige Terrassen schaffen ein unvergleichliches Lebensumfeld.
Dank zweier separater Eingänge eignet sich die Liegenschaft sowohl als exklusive Privatresidenz als auch für Mehrgenerationenwohnen oder die Kombination aus Wohnen und Arbeiten.
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DIE VILLA
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Baujahr Ursprung: 1904 (massive Mauern, 55 cm)
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Umbau & Erweiterung: 1975 (fiktives Baujahr) und Modernisierungen ab 2014
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Nutzfläche: ca. 272 m² auf zwei Etagen
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Raumhöhe: EG 3,30 m, OG 2,80 m
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Ausstattung & Highlights:
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Großzügige Wohnküche mit Kochinsel und Marmorboden
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Wellnessbereich im Obergeschoss mit Sauna und Glasfront
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Zwei dekorative Holzöfen für behagliche Wohnatmosphäre
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Separat begehbares Apartment im Erdgeschoss (ca. 35 m²)
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Hochwertige Materialien: Marmor, Parkett, LED-Beleuchtung
Sanierungen & Technik:
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2014–2016: Fenster und Türen erneuert, Küche eingebaut
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2021: Westfassade mit neuer Dämmung ausgestattet
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2022: Installation einer Luftwärmepumpe und PV-Anlage
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DER BUNGALOW
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Ursprünglich Wirtschaftsgebäude (1904), 1965 adaptiert
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Wohnfläche: 86 m², barrierearmer Zugang
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Ausstattung: moderne Küche, neues Bad mit Fußbodenheizung, Klimaanlage mit Heizfunktion, Holzofen
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Terrasse im Atriumstil als privater Rückzugsort
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DER GARTEN & AUSSENBEREICH
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Grundstück: 1.325 m²
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Südseitiger Garten mit altem Baumbestand (Föhren, Silbertannen, Ahorn) und 8 Obstbäumen
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Pool (2018 errichtet) mit Wärmepumpe – verlängerte Badesaison bis in den Herbst
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Stilvoll gestalteter Zaun und Einfahrtstor in moosgrün
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Carport für 3 Fahrzeuge + Garage
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NACHHALTIGKEIT & ENERGIEEFFIZIENZ
Diese Liegenschaft setzt neue Maßstäbe in Sachen ökologisches Wohnen:
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Moderne Luftwärmepumpe (16 kW, Baujahr 2022) für hocheffiziente Beheizung ohne fossile Brennstoffe
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Photovoltaikanlage mit 15 kWp Peak-Leistung (Jahresertrag ca. 14 MWh)
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Stromspeicher mit 15 kWh Kapazität für maximale Eigenstromnutzung
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Neuwertige dreifachverglaste Fenster für optimale Wärmedämmung und Schallschutz
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Nahezu energieneutral & gasfrei
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Extrem niedrige und planbare Betriebskosten
Damit bietet dieses Anwesen nicht nur höchsten Wohnkomfort, sondern auch ein zukunftsorientiertes Energiekonzeptfür nachhaltiges Leben.
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BETRIEBSKOSTEN
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Monatlich ca. 406 €
(inkl. Versicherung, Strom, Wasser/Kanal, Müll, Grundsteuer, Rauchfang)
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Dank Photovoltaik und Speicher deutliche Reduktion der Energiekosten
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DIE LAGE – WIEN-RODAUN
Die Liegenschaft befindet sich in einer der begehrtesten Wohnlagen im 23. Bezirk. Rodaun kombiniert idyllisches Grünmit urbaner Infrastruktur.
VERKEHRSANBINDUNG & INFRASTRUKTUR
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200 m: Buslinien & Straßenbahn
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230 m: traditionelle Heurigen
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500–700 m: Supermarkt, Apotheke, Trafik, Arzt und Restaurants
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1,1 km: Einkaufszentrum Riverside
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1,4 km: Bahnhof Liesing (Schnellbahn, Regionalzüge)
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4 km: Autobahnauffahrt Brunn am Gebirge (A23, A2, S1)
FREIZEITWERT & NATUR
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250 m: Liesing-Bach mit Spazier- & Radwegen
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Tennisplätze in Liesing & Breitenfurt
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Wienerwald mit Rodauner Bergkirche, Perchtoldsdorfer Heide und weitläufigen Wanderwegen
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Vielfältige Freizeitmöglichkeiten: Radfahren, Laufen, Reiten, Tennis, Wandern sowie kulinarischer Genuss in traditionellen Heurigen
Rodaun bietet damit einen außergewöhnlich hohen Freizeitwert – ideal für Familien, Sportler und Naturfreunde.
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NUTZUNGSPERSPEKTIVEN
Die Liegenschaft eignet sich für:
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Großfamilien – Villa, Apartment und Bungalow bieten Platz für mehrere Generationen
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Wohnen & Arbeiten – Praxis oder Büro im Bungalow mit 5–6 Arbeitsplätzen
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Repräsentatives Wohnen – ideal als Residenz für Diplomaten oder internationale Vertreter
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Anleger – Vermietung einzelner Einheiten mit solider Rendite & hohem Wertsteigerungspotenzial
Besonderer Vorteil:
Es liegen bereits von einem Architekten drei ausgearbeitete Planungsvarianten vor, mit denen sich zusätzliche Schlaf- oder Kinderzimmer schaffen lassen. Diese Pläne stellen wir Interessenten auf Anfrage gerne zur Verfügung.
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FAZIT
Diese Immobilie in Wien-Rodaun vereint historischen Charme, moderne Technik und höchste Wohnqualität. Mit ihrem umweltfreundlichen Energiekonzept, großzügigen Raumangebot und erstklassiger Lage stellt sie eine seltene Gelegenheit am Wiener Immobilienmarkt dar.
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KONTAKT & HINWEIS
Bitte kontrollieren Sie auch Ihren SPAM- bzw. WERBE-Ordner, da E-Mails manchmal dort landen. Wir antworten in der Regel innerhalb weniger Stunden – auch am Wochenende. Teilen Sie uns gerne Ihre Telefonnummer mit, damit wir Sie zusätzlich per SMS über die Versendung des Exposés informieren können.
Dieses Objekt wird unverbindlich und freibleibend angeboten. Alle Angaben basieren auf Informationen des Eigentümers und erfolgen ohne Gewähr.
Bei erfolgreichem Abschlussfall fällt eine Käuferprovision in Höhe von 3 % des Kaufpreises zzgl. 20 % USt. an – gemäß Immobilienmaklerverordnung BGBI. 262 und 297/1996.
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ZUSATZINFORMATIONEN – DETAILLIERTE FLÄCHEN & RAUMAUFTEILUNG
GRUNDSTÜCKSFLÄCHE
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Gesamtfläche: 1.325 m²
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Davon Baufläche (rot): 316 m²
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Davon Gartenfläche (grün): 1.009 m²
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VILLA – RAUMAUFTEILUNG (CA. 272 M²)
ERDGESCHOSS (CA. 141 M²):
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Wohnzimmer ca. 27,85 m² (Parkett)
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Wohnzimmer ca. 29,35 m² (Parkett)
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Küche mit Kochinsel ca. 27,30 m² (Marmorboden)
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Separates Apartment ca. 35 m² (inkl. Dusche, WC, eigener Eingang)
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Terrasse ca. 30 m² (Schiefer)
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WC + Vorraum ca. 5,3 m²
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Garage ca. 28,5 m²
OBERGESCHOSS (CA. 136 M²):
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Wellnessraum ca. 31 m² (Marmor)
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Zimmer ca. 25 m² (Parkett)
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Zimmer ca. 27,05 m² (Parkett)
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Zimmer ca. 35,3 m²
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Badezimmer mit Wanne ca. 7,25 m²
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WC ca. 1,3 m²
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Vorraum ca. 8,8 m²
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Sauna
KELLERGESCHOSS (CA. 60–65 M²):
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Heizraum ca. 12 m² (für PV Anlage und Speicher)
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Lagerraum alt ca. 11 m²
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Kellerraum I neu ca. 12 m²
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Kellerraum II neu ca. 22 m²
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BUNGALOW – RAUMAUFTEILUNG (CA. 86 M²)
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Wohnzimmer
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Schlafzimmer
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Kinder-/Arbeitszimmer
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Küche
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Badezimmer mit Fußbodenheizung
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Separates WC
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Terrasse im Atriumstil
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👉 Damit ist die Immobilie insgesamt wie folgt gegliedert:
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Gesamtwohnfläche: ca. 358 m² (Villa + Bungalow)
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Zusätzliche Flächen: Terrassen ca. 60 m², Garage 28 m², 3 Carports, Poolbereich
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Grundstück: 1.325 m²
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Hinweis gemäß Energieausweisvorlagegesetz: Ein Energieausweis wurde vom Eigentümer bzw. Verkäufer, nach unserer Aufklärung über die generell geltende Vorlagepflicht, sowie Aufforderung zu seiner Erstellung noch nicht vorgelegt. Daher gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wir übernehmen keinerlei Gewähr oder Haftung für die tatsächliche Energieeffizienz der angebotenen Immobilie.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
ZELLMANN IMMOBILIEN GmbH
Vertrauen. Service. Qualität.
Infrastruktur / Entfernungen
Gesundheit
Arzt 1.000m
Apotheke 500m
Klinik 500m
Krankenhaus 1.500m
Kinder & Schulen
Schule 500m
Kindergarten 500m
Universität 5.500m
Höhere Schule 7.000m
Nahversorgung
Supermarkt 500m
Bäckerei 1.500m
Einkaufszentrum 1.500m
Sonstige
Geldautomat 1.000m
Bank 1.000m
Post 1.000m
Polizei 1.500m
Verkehr
Bus 500m
U-Bahn 3.500m
Straßenbahn 500m
Bahnhof 1.500m
Autobahnanschluss 3.000m
Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap
