14.758 M² BAUREIFES AREAL IN SONNIGER HANGLAGE – DIREKT AN DER A1, NUR 15 MIN. NACH TRIEST UND 25 MIN. ZUR ADRIA !
Das Projekt HK-55 ist planrechtlich abgesichert, OPPN-frei (Detail-Bebauungsplan nicht erforderlich), voll erschlossen und sofort bebaubar.
Für Bauträger mit Eigenleistung bietet es FZ 0,4 | bis 17 m | P+4 | 23.598 m² BGF
DIE LETZTE GROSSE FLÄCHE VOR TRIEST – JETZT HANDELN!
Kozina 2025: 2 % Leerstand | 80 % Vorverkauf im Nachbarprojekt | starker Pendlerboom IT/SI
HIGHLIGHTS & POTENZIALE
Das Areal umfasst 14.758 m² über acht Parzellen in Alleineigentum und liegt in bester Südhanglage mit Fernblick auf Karst und Alpen. Nach Abzug des 20 m breiten Grüngürtels zum Gleis bleiben 11.799 m² bebaubar – ideal für eine modulare Mehrfamilienhaus-Siedlung.
FAKT
WERT
QUELLE
Gesamtfläche
14.758 m² (8 Parzellen, Eigentum)
Lokacijska informacija / Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Bebaubare Fläche
11.799 m² (nach 20 m Grüngürtel)
Lokacijska informacija / Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Baufuß (FZ 0,4)
4.719 m²
Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Bruttogeschossfläche (BGF)
23.598 m² (P+4, 5 Etagen)
Lokacijska informacija
Netto-Wohnfläche
ca. 16.500 m² (70 % Ausnutzung)
Lokacijska informacija
Einheiten
200–240 Wohnungen (45–95 m²)
Projektschätzung laut OPN
Gebäudetypen
11100, 11210, 11220 (Mehrfamilienhäuser erlaubt)
Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Höhe
bis 17 m
Odlok OPN Hrpelje-Kozina
OPPN (Detail-Bebauungsplan)
nicht erforderlich → sofortiger Baubeginn
Odlok OPN Hrpelje-Kozina
Zufahrt
Reška cesta, voll erschlossen
Lokacijska informacija
Tiefgarage
erlaubt (geomechanisch machbar)
Lokacijska informacija / Priloga PIP
Flexibler Etappenbau möglich: 8 modulare Baukörper, stufenweise Realisierung
ARCHITEKTUR & BAUWEISE
Acht freistehende Mehrfamilienhäuser in Hanglage mit Südausrichtung und panoramischem Karstblick schaffen modernes Wohnen in naturnaher Umgebung.
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P+4 (Erdgeschoss + 4 Obergeschosse)
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Wohnflächen: 45–95 m² für flexible Grundrisse
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Große Fensterfronten, private Gärten oder Dachterrassen pro Einheit
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Tiefgarage pro Haus mit direkter, barrierefreier Erschließung
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Massivbau in monolithischer Ziegelbauweise, hochgedämmte Fassade
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Luft-Wärmepumpe, Photovoltaik-Vorbereitung, Glasfaser, barrierefrei
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NORD ↑ Reška cesta (Zufahrt oben rechts)
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│ [Tiefgaragenrampen 8×] │
│ ┌──────┐ ┌──────┐ ┌──────┐ ┌──────┐ │
│ G1 │ G1 │ │ G2 │ │ G3 │ │ G4 │ ← 5. OG (unten) │
│ └──────┘ └──────┘ └──────┘ └──────┘ +8,2 m Hang │
│ [Hof 60×40 m] [Hof] │
│ │
│ ┌──────┐ ┌──────┐ ┌──────┐ ┌──────┐ │
│ G5 │ G5 │ │ G6 │ │ G7 │ │ G8 │ ← 5. OG (oben) │
│ └──────┘ └──────┘ └──────┘ └──────┘ │
│ │
│ 20 m WALDGRÜNGÜRTEL (Kiefern) + LÄRMSCHUTZ │
└──────────────────────────────────────────────────────────────┘
SÜD ↓ Bahnlinie (unten)
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Eine der Möglichkeiten, das gute ist das alle optionen offen sind!
WIRTSCHAFTLICHKEIT – ROI-BEISPIEL (PRO HAUS)
Ein durchschnittliches Gebäude nutzt ca. 590 m² Baufuß und erreicht 2.950 m² BGF. Bei Eigenregie-Baukosten von 1.500 €/m² entsteht ein klar kalkulierbares Renditeobjekt:
KENNZAHL
WERT
QUELLE
Baufuß pro Haus
ca. 590 m²
Lokacijska informacija
BGF pro Haus
2.950 m²
Projektschätzung
Baukosten (Eigenregie)
1.500 €/m² = 4,43 Mio €
Marktvergleich Slowenien 2025
Verkaufspreis (2025)
3.300 €/m² Wfl = ca. 6,81 Mio €
Markt Kozina 2025
Deckungsbeitrag
+2,38 Mio €
Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
ROI (auf Baukosten)
~54 %
Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
Break-Even
nach 3. Etage → cashflow-positiv ab Bauabschnitt 1
Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
Worst-Case-Preisstrategie: 3.300 €/m² – marktbasiert & konservativ
PROJEKT
55 M²
> 55 M²
DURCHSCHNITT
HK-55 (uns)
–
–
3.300 €/m² _(worst-case gerechnet)_
Nachbarprojekt
3.980 €/m²
3.520 €/m²
3.750 €/m² _(2025, 80 % verkauft)_
Fazit: Unsere Kalkulation mit 3.300 €/m² liegt unter dem realisierten Nachbarpreis –
worst-case gedeckt, Upside-Potenzial +15–20 % bei Marktentwicklung.
GESAMTPROJEKT – ZAHLENBAND
Das gesamte Vorhaben basiert auf geprüften Planunterlagen und aktuellen Marktdaten – hier die komprimierten Kennzahlen:
KENNZAHL
WERT
QUELLE
Grundstück
14.758 m²
Lokacijska informacija (12.08.2025)
Bebaubar
11.799 m²
Lokacijska informacija / Odlok OPN Hrpelje-Kozina + 20 m Grüngürtel
Baufuß
4.719 m²
Odlok OPN Hrpelje-Kozina
BGF
23.598 m²
Lokacijska informacija
Wohnfläche
16.519 m²
Lokacijska informacija
Verkaufspreis
3.200–3.400 €/m²
Markt Kozina 2025
Baukosten
1.500 €/m²
Marktvergleich Slowenien 2025
Gesamt-Erlös
~54,5 Mio €
Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
Gesamt-Gewinn
~29 Mio €
Kalkulation nach Angaben und Annahmen aus dem Text, ohne Gewähr
STANDORTVORTEILE
Kozina liegt strategisch im Alpen-Adria-Korridor – perfekte Anbindung, hohe Lebensqualität, starke Nachfrage:
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A1-Auffahrt Kozina: 5 Min.
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Triest: 15 Min. | Koper: 20 Min. | Ljubljana: 1 Std.
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Adria: 25 Min.
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Leerstand: 2 %
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Nachbarprojekt (300 m): 80 % Vorverkauf
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Pendlerachse SI/IT: wachsend
INVESTORENMODELL & EXIT
Das Areal kann gesplittet oder komplett erworben werden – mit Planung, Erschließung und Etappenrechten inklusive:
OPTION
ANTEIL
FLÄCHE
KAUFPREIS
QUELLE
Option 1
34 %
5.004 m²
750.000 €
Pooblastilo / Eigentümervereinbarung
Option 2
66 %
9.754 m²
1,46 Mio €
Pooblastilo / Eigentümervereinbarung
Option 3
100 %
14.758 m²
2,21 Mio €
Pooblastilo / Eigentümervereinbarung
Inkl. Planung, Erschließung, Etappenrechte
EXIT-STRATEGIEN:
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Blockverkauf an institutionelle Käufer
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Einzelverkauf über TRISTAR (D-A-CH + CEE)
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Miete & Halten (Cashflow ab Jahr 3)
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Rechtlicher Hinweis:
Die dargestellten Kennzahlen und Kalkulationen basieren auf den vorhandenen amtlichen Unterlagen sowie projektspezifischen Annahmen. Sie sind unverbindlich und ersetzen nicht die individuelle technische, wirtschaftliche oder rechtliche Prüfung durch den Käufer. Alle Angaben ohne Gewähr.
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Sämtliche weiterführenden Unterlagen, wie offizielle Planunterlagen in slowenischer Sprache (Lokacijska informacija, OPN-Auszüge, Odlok, PIP, Pooblastilo u. a.), werden nach schriftlicher Provisionssicherung und persönlicher Anfrage im Rahmen eines Gesprächs oder Telefontermins bereitgestellt
FAZIT :
Kozina HK-55 ist ein durchkalkuliertes Bauträger-Projekt mit gesicherter Rendite.
Kein OPPN (Detail-Bebauungsplan) nötig – sofortige Umsetzung ohne Genehmigungsrisiko.
Wer effizient baut, erreicht nach dem 1. Haus den Break-even und ab der 4. Etage echten Gewinn.
Wir weisen darauf hin, dass zwischen dem Vermittler und dem zu vermittelnden Dritten ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis besteht.
Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.
