NEU - Charmantes Einfamilienhaus mit Pool & Wintergarten in ruhiger Donau-Lage

CHARMANTES EINFAMILIENHAUS MIT POOL & WINTERGARTEN IN RUHIGER DONAU-LAGE

Adresse: Augartengasse 3, 3426 Muckendorf an der Donau
Kaufpreis: € 220.000
Wohnfläche: ca. 89 m²
Grundstück: ca. 599 m² (Pachtgrund / Superädifikat)

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🌿 LAGE

Die Liegenschaft befindet sich in absoluter Ruhelage nahe der Donau in Muckendorf. Die Umgebung überzeugt durch Natur, Erholungswert und gleichzeitig gute Infrastruktur mit Bahnhof und Nahversorgung in kurzer Distanz.

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🏠 OBJEKTBESCHREIBUNG

Dieses Einfamilienhaus wurde 1985 in solider Ziegel-Massivbauweise errichtet und bietet eine gute Basis für individuelle Wohnkonzepte.

Besonders hervorzuheben sind:

* der großzügige Garten
* der Poolbereich
* der genehmigte Wintergarten
* sowie die ruhige, kaum einsehbare Lage

Das Objekt wurde bereits teilweise vorbereitet (Böden entfernt, erste Renovierungen begonnen), wodurch sich für Käufer die Möglichkeit ergibt, eigene Vorstellungen direkt umzusetzen.

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🧱 RAUMAUFTEILUNG

Erdgeschoss:

* Vorraum
* Wohnküche
* Wohnzimmer mit Schwedenofen
* Wintergarten
* Separates WC

Obergeschoss:

* Schlafzimmer
* Kleines Zimmer (Kinderzimmer/Büro)
* Großzügiges Badezimmer mit Dusche & Badewanne
* Saunabereich

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⚠️ WICHTIGER HINWEIS ZUR RAUMAUFTEILUNG

Die aktuelle Raumaufteilung entspricht nicht mehr den heutigen Wohnansprüchen:

* Das Badezimmer ist außergewöhnlich groß dimensioniert
* Die Schlafzimmer sind im Verhältnis dazu relativ klein

👉 Aus fachlicher Sicht ist ein Umbau bzw. eine Neuaufteilung sinnvoll und empfehlenswert, um:

* größere Schlafzimmer zu schaffen
* die Wohnqualität deutlich zu erhöhen
* und den Marktwert nachhaltig zu steigern

Diese Anpassung stellt bei diesem Objekt einen wesentlichen Hebel für Wertsteigerung dar.

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🌞 WINTERGARTEN (BEWILLIGT)

Der Wintergarten wurde laut Einreichplan genehmigt und ausgeführt:

* Massive Bauweise (Ziegel + Dämmung)
* Teilverglastes Dach (Ziegel/VSG-Glas)
* Holz-Leimkonstruktion
* Wärmeschutzverglasung

👉 Baubewilligte Ausführung laut Planunterlagen

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🌴 AUSSENBEREICH

* Großzügiger Garten mit viel Potenzial
* Pool (funktionsfähig, aktuell nicht betrieben)
* Terrasse
* Carport / Stellplätze

👉 Klare Anordnung von Haus, Terrasse und Pool laut Plan ersichtlich

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🔧 ZUSTAND

* Renovierungsbedürftig
* Teilweise bereits vorbereitet
* Ideal für Käufer mit Gestaltungsideen oder handwerklichem Zugang

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📐 ECKDATEN

* Wohnfläche: ca. 89 m²
* Grundstück: ca. 599 m² (Pacht)
* Baujahr: 1985
* Heizung: Elektro + Schwedenofen
* HWB: 153 kWh/m²a
* fGEE: 3,61
* Verbaute Fläche laut Plan: ca. 90 m²

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💰 KOSTEN

* Kaufpreis: € 220.000
* Betriebskosten: ca. € 150 / Monat
* Pacht: ca. € 3.294,40 / Jahr

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⭐ HIGHLIGHTS

✔ Absolute Ruhelage nahe Donau
✔ Großes Grundstück
✔ Pool & Terrasse
✔ Genehmigter Wintergarten
✔ Sauna im Haus
✔ Sehr attraktiver Kaufpreis
✔ Hohes Entwicklungspotenzial

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⚠️ RECHTLICHER HINWEIS

Es handelt sich um ein Superädifikat (Haus auf Pachtgrund). Dadurch ergibt sich ein deutlich günstiger Kaufpreis bei gleichzeitig laufender Pacht.

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📞 KONTAKT

Udo Bereswill
Bereswill Immobilien GmbH
📞 0664 877 5410
📧 udo@bereswill.at

Der Vermittler ist als Doppelmakler tätig.

Infrastruktur / Entfernungen

Gesundheit
Arzt <2.000m
Apotheke <3.500m
Krankenhaus <6.750m
Klinik <9.250m

Kinder & Schulen
Schule <2.000m
Kindergarten <500m
Universität <6.500m
Höhere Schule <7.500m

Nahversorgung
Supermarkt <2.500m
Bäckerei <1.750m
Einkaufszentrum <7.750m

Sonstige
Bank <4.250m
Geldautomat <4.250m
Post <2.250m
Polizei <3.750m

Verkehr
Bus <250m
Autobahnanschluss <5.250m
Bahnhof <750m
Flughafen <3.000m

Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap