PROVISIONSFREI · 1190 WIEN · DÖBLING
TOP 02 - _Wiener Altbau, wie man ihn sich vorstellt._
_Und selten so bekommt._
77,96 m² · Erdgeschoss · Südseitig · Generalsaniert · Vollkommen uneinsehbar
Große Fenster. Hohe Räume. Ein Erker, der das Licht einfängt. Und genau die Ruhe, die ein guter Altbau haben muss. Erdgeschoss – aber mit der Privatsphäre eines Obergeschosses: kein Einblick von außen, kein direktes Gegenüber. Der Komfort des stufenlosen Zugangs, ohne den geringsten Kompromiss bei der Privatheit.
Diese großzügige Altbauwohnung im Erdgeschoss eines klassischen Wiener Zinshauses im Herzen Döblings ist kein Standard-Angebot. Sie vereint alles, was einen echten Wiener Altbau auszeichnet – und ergänzt es um eine Sanierung, die man so selten findet: _konsequent, hochwertig und mit echtem Gespür für das, was bleiben soll._
ERSTER EINDRUCK
Schon beim Betreten merkt man: Hier wurde nicht einfach saniert. Hier wurde verstanden, was bleiben soll. Helle Räume, klare Linien, warme Töne – kein Überladen, kein Stilbruch. Einfach stimmig.
PRIVATSPHÄRE TROTZ ERDGESCHOSS
Ein Punkt, der diese Wohnung besonders macht: Obwohl sie sich im Erdgeschoss befindet, ist sie von außen vollkommen uneinsehbar. Man genießt das Licht und die Weite einer Altbauwohnung – ohne den Blick von der Straße, der im Erdgeschoss sonst üblich ist. Hier bleibt das Private privat.
WOHNBEREICH
Das Herzstück ist der große, südseitige Wohnraum mit dem seltenen Erker: außergewöhnliche Helligkeit, unverbaubarer Fernblick ins Grüne, absolute Privatsphäre – kein direktes Gegenüber, vollkommen uneinsehbar. Sofa, Esstisch, klare Zonen – und trotzdem bleibt alles offen. _Genau dieser typische Altbau-Moment, den man nicht planen kann, sondern haben muss._
ZIMMER
Zwei weitere Räume, beide ruhig und gut proportioniert. Das größere Zimmer mit Erker – ideal als Schlafzimmer, großzügig und mit angenehmer Raumwirkung. Das kleinere: perfekt als Homeoffice, Gästezimmer oder Kinderzimmer. Kein Raum wirkt verloren, jeder hat seine klare Funktion.
KÜCHE & BAD
Die Küche ist bewusst vorbereitet, aber nicht vorgegeben. Alle Anschlüsse sind vorhanden – die Gestaltung bleibt Ihnen überlassen. Das Badezimmer: reduziert, modern. Walk-in-Dusche, klarer Waschtisch, ruhige Materialwahl. Genau so, wie man es heute erwartet – ohne den Altbau zu stören.
WAS GEMACHT WURDE
Altbau vorne. Technik dahinter neu. Keine halben Lösungen:
* Tafelparkett
* Originaler Stuck aufgearbeitet
* Neue Fenster mit 3-fach-Verglasung
* Fußbodenheizung in allen Räumen
* Neue Gastherme inkl. Raumthermostat
* Elektrik komplett erneuert inkl. Verteilerkasten
* Alle Wasser- und Abwasserleitungen neu
* Badezimmer neu umgesetzt
* Küchenanschlüsse inkl. Waschmaschinenanschluss vorbereitet
DAS HAUS
Ein klassisches Wiener Zinshaus – Stiegenhaus mit Schmiedeeisen, Details, die man heute nicht mehr baut. Das Haus entwickelt sich weiter: Dachgeschossausbau in Umsetzung, Fassade und Allgemeinflächen folgen. Lift in Umsetzung, Nutzung via Kostenbeteiligung.
GEPLANTE MASSNAHMEN & WERTSTEIGERUNG
Im Zuge der Gesamtsanierung des Hauses werden hochwertige Maßnahmen umgesetzt, die Wohnwert und Nachhaltigkeit langfristig sichern:
* Fassadensanierung der Südseite
* Neugestaltung und Ausmalung des Stiegenhauses
* Einbau eines Personenlifts
Die Eigentümer beteiligen sich anteilig an diesen wertsteigernden Arbeiten. Für TOP 02 _(Nutzwert 72/787)_ ergibt sich folgender Kostenbeitrag:
Sanierung Haus allgemein
€ 3.300,–
Einbau Lift
€ 4.100,–
Das Dachgeschoss wird ebenfalls ausgebaut – für bestehende Eigentümer entstehen dadurch keine zusätzlichen Kosten. Die Fertigstellung der Sanierungsarbeiten ist für 2026 geplant.
INFORMATION
Der guten Ordnung halber weisen wir darauf hin, dass beim Erwerb folgende Nebenkosten anfallen:
* 3,50 % Grunderwerbsteuer
* 1,10 % Eintragungsgebühr
* Kosten für Errichtung, treuhänderische Durchführung und grundbücherliche Abwicklung des Kaufvertrags
Bei dem Kauf dieser Immobilie fällt keine Maklerprovision an.
KONTAKT
Tim Rauter, MBA
Internationaler Immobilienökonom
tim@herztraum.at · +43 676 44 59 665
Infrastruktur / Entfernungen
Gesundheit
Arzt <50m
Apotheke <400m
Klinik <525m
Krankenhaus <1.575m
Kinder & Schulen
Schule <125m
Kindergarten <300m
Universität <675m
Höhere Schule <475m
Nahversorgung
Supermarkt <325m
Bäckerei <400m
Einkaufszentrum <525m
Sonstige
Geldautomat <525m
Bank <500m
Post <600m
Polizei <800m
Verkehr
Bus <75m
U-Bahn <750m
Straßenbahn <350m
Bahnhof <650m
Autobahnanschluss <675m
Angaben Entfernung Luftlinie / Quelle: OpenStreetMap
