Bestandteile des Immobilienkaufvertrags

Dein gesendetes Kaufanbot wurde vom Immobilienverkäufer angenommen? Herzlichen Glückwunsch - du hast den ersten Schritt bereits geschafft!

Jetzt ist es an der Zeit einen geeigneten Kaufvertrag aufzusetzen. In den meisten Fällen wird diese Aufgabe einem Anwalt oder Notar übertragen, um die Kaufabwicklung absolut sicher über die Bühne zu bringen. Wie das zuvor ausgefüllte Kaufanbot, muss auch der Immobilienkaufvertrag auf bestimmte Bedingungen geprüft werden. So erlebst du später keine bösen Überraschungen. Worauf dabei zu achten ist und welche Bestandteile der Immobilienkaufvertrag unbedingt beinhalten muss, zeigen wir dir hier.

<b>BEGRIFF</b>	<b>ERKLÄRUNG</b>
Kaufgegenstand	Nennung des Objekts: Wohnung oder Haus
Personenbezogene Daten beider Vertragspartner	Adresse, Wohnfläche und Alter des GebäudesBaubewilligung und FlächenwidmungsplanRechtliche EinschränkungenNotwendige ReparaturenEinlagezahl, Grundstücksnummer und KatastralgemeindeName und die Kontaktdaten der Hausverwaltung
Kaufpreis	Höhe des Verkaufspreises inklusive Grunderwerbsteuer (3,5%), Eintragungsgebühren (1,1%) und die eventuell zu bezahlende Umsatzsteuer (wäre auf den Investorenpreis aufzuschlagen)*
Zahlungsbedingungen	Form der Bezahlung: Kaufpreis in voller Höhe auf einmal durch ein Darlehen inklusive Nennung der Laufzeit und des monatlichen ZinssatzesFrist, bis zu der spätestens gezahlt werden muss
Treuhandlösung (optimal)	Der Kaufpreis der Immobilie geht zuerst an einen Treuhänder (Notar oder Rechtsanwalt)Die Auszahlung an den Verkäufer erfolgt erst nach Eintragung ins Grundbuch
Treuhänder	Name und Adresse des Anwaltsoder Notars, der für die Vertragsabwicklung zuständig ist
Lastenfreiheit	Die Immobilie ist weder mit einer Hypothek, einem Grundpfandrecht oder einem Wohnrecht belastet
Übergabezeitpunkt	Termin, an dem die Wohnung offiziell an den Käufer übergeht - am besten zeitgleich mit der (anteiligen) Zahlung des Kaufpreises
Energieausweis	Vorlage eines Energieausweises = Pflicht des Verkäufers (<a href="https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bundesnormen&Gesetzesnummer=20007799">EAVG = Energieausweis-Vorlage-Gesetz</a>)
Übernahme der anfallenden Kosten	Zeitpunkt, an dem folgende Kosten an den neuen Eigentümer übergehen: GrundsteuerGebühren für Wasser, Kanal und MüllVertragserrichtungskosten,Kosten für die Beglaubigung durch einen Notar
Maklerprovision	Bei Vermittlung der Immobilie über einen Makler:Erwähnung des Zahlungsversprechens gegenüber dem Makler
Mängelbeschreibung	Etwaige Sach- und Rechtsmängel (Vorkaufsrecht oder Veräußerungsverbot)Schließt die Haftung des Verkäufers aus
Gewährleistungsrechte	Im Falle von Mängeln steht dem Käufer eine Gewährleistung für den Zeitraum von drei Jahren zu (gilt nicht für offene Mängel)
Dienstbarkeiten	Festlegung von mit Nachbarn geteilten Rechten wie z.B. gemeinsam genutzte Einfahrten oder Wegerechte
Vertragsverletzungen	Der KV sollte eine Klausel im Fall von Vertragsbrüchen beinhalten.
Rücktrittsbedingungen	Grundsätzlich besteht kein Rücktrittsrecht. Ausnahme: bei Zustimmung beider Parteien oder bei Vertragsverletzungen
Aufwandserklärung	Schriftliche Einwilligung des Verkäufers in Übertragung der Immobilie an den Käufer - dient als zusätzliche Absicherung und als Grundlage für die Eintragung des neuen Besitzers ins Grundbuch

*Investorenpreis vs. Eigennutzerpreis

Prinzipiell zu unterscheiden:

Investorenpreis + Umsatzsteuer= Bruttokaufpreis

und

Eigennutzerpreis = umsatzsteuerbefreiter Verkauf

Als privater Erwerber solltest du immer den Eigennutzerpreis wählen, falls sich dieser vom Investorenpreis unterscheidet - da sich andernfalls die Kaufpreisnebenkosten verhältnismäßig erhöhen.

Tiptop, ab jetzt bist du bestens über die notwendigen Bestandteile eines Immobilienkaufvertrags informiert. Am besten du benutzt die obige Tabelle gleich als Checkliste beim Durchgehen des Vertrags. Aber gibt es sonst noch etwas zu beachten? Ja! Es lohnt sich auch über folgende Aspekte nachzudenken:

Lasse einen Anwalt prüfen

In dem dir vorliegenden Kaufvertrag sind alle oben genannten Bestandteile enthalten? Jetzt kannst du dir überlegen, ihn zusätzlich von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht prüfen zu lassen. Fakt ist, dass Musterkaufverträge im Internet oft nicht auf den konkreten Fall anwendbar sind. Umso mehr spricht dafür einen Fachprofi zu engagieren.

Vermietung deiner Immobilie

Planst du als zukünftiger Eigentümer deine neu erworbene Immobilie zu vermieten? Erkundige dich rechtzeitig über das österreichische Mietrecht!

Überwachung der Zahlungsmodalitäten

Oft schadet es nicht, eine Zwischeninstanz einzuschalten, die den ordnungsgemäßen Ablauf der Bezahlung und Immobilienübergabe überwacht. In den meisten Fällen wird auch diese Aufgabe von dem Parteienvertreter (Anwalt oder Notar) übernommen. Dieser ist nämlich auch für die Mitteilung sämtlicher relevanter Daten aus dem Grundstücksgeschäft an das Finanzamt zuständig.

Halte einen Kugelschreiber parat

Jetzt bist du über alle notwendigen Vertragsbestandteile aufgeklärt. Informiere dich zusätzlich über richtige Vorgehensweise beim Immobilienkauf. Der Unterzeichnung des Kaufvertrags steht also nichts mehr im Weg! Sobald das Papierstück deine Unterschrift trägt, gehen sämtliche Rechte und Pflichten die Immobilie betreffend, an dich über.

Nichtsdestotrotz bedenke:

Entscheidend für den Immobilienerwerb ist letztendlich nicht der Kaufvertrag, sondern die Eintragung ins Grundbuch. Um den Kauf also rechtskräftig zu machen, müssen alle Unterlagen für die Grundbucheintragung zum dafür zuständigen Bezirksgericht gebracht werden. Denn erst wenn die Eintragung durchgeführt wurde, ist der Kauf rechtsgültig.