Mangel und Verzug beim Immobilienkauf

Ein Kauf einer Immobilie, sei es Eigentumswohnung oder Haus, ist für die meisten Österreicher und Österreicherinnen der größte finanzielle Einzelaufwand ihres Lebens. Deshalb sollte die neue Wohnung oder das eigene Haus makellos sein. Trotzdem kann es vor allem bei Neubauten zu unerfreulichen Problemen kommen: Verzögerungen bei der Übergabe und Baumängel sind mühsam und lästig.

Übergabetermin verschoben - Verzug

Besonders ärgerlich ist es, wenn eine bereits gekaufte Wohnung oder Haus nicht zum vereinbarten Zeitpunkt fertig wird. Wer dann schon seine alte Wohnung gekündigt oder verkauft hat, steht dann plötzlich ohne Wohnmöglichkeit da. Eine Ersatzwohnung oder ein Hotel muss gemietet werden, ein Zwischenlager für Möbel und Hausrat gefunden werden und Folgetermine sind zu verschieben.Wurden die Termine für die Übergabe verbindlich zugesagt, schriftlich fixiert und kann der säumige Verkäufer nicht beweisen, dass ihn kein Verschulden an dem Verzug trifft, so können Betroffene auf die Übernahme der Kosten für Ersatzwohnung, Lager, Spedition und auch auf sonstigen Schadensersatz bestehen.

Für den Fall einer verspäteten Übergabe kann auch bereits im Vorhinein im Vertrag vereinbart werden, dass der Verkäufer für jede Woche der verspäteten Übergabe einen bestimmten Betrag als "Vertragsstrafe" bezahlen muss.

Ist das nicht geregelt, oder gibt es Probleme damit, helfen der Rechtsanwalt, die Arbeiterkammer oder der Konsumentenschutz. Anzuraten ist auf jeden Fall schon vor dem Kauf oder Bau eine Rechtsschutzversicherung abzuschließen, die für anfallende Kosten rund um einen Rechtsstreit aufkommt.

Pünktlich, aber mit Mängeln

Aber auch wenn die Immobilien fristgerecht zur vereinbarten Zeit übergeben wird, kann es sein, dass bald unerfreuliche Mängel in Erscheinung treten. Dabei gilt der Rechtssatz:

„Ein Mangel liegt vor, wenn eine Sache zum Zeitpunkt der Übergabe nicht die gewöhnlich vorausgesetzten oder ausdrücklich vereinbarten Eigenschaften aufweist.“

Grundsätzlich besteht bei Neubauten eine Gewährleistungsfrist für unbewegliche Dinge von 3 Jahren. Dazu zählen auch alle fest mit dem Gebäude verbundenen Sachen, z.B. Elektroinstallationen, Heizung, Fliesen, usw. Bei versteckten Mängeln, die aufgrund von Baufehlern später auftreten, dauert diese Frist sogar bis maximal 30 Jahre nach der Übergabe (aber immer drei Jahre nach Hervorkommen des Mangels).

Werden Mängel vor oder direkt bei der Übergabe aufgedeckt, ist klar, dass der Verkäufer hier in der Pflicht steht. Tritt ein Mangel erst später auf kommt es auf den genauen Zeitpunkt an.Denn innerhalb von einer 6 Monatsfrist liegt die Beweispflicht beim Verkäufer, danach kommt es zur Beweislastumkehr. Dann muss der Käufer nachweisen, dass ein Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war und nicht von ihm selbst verursacht wurde.

Ist geklärt, dass ein Mangel vorliegt für den der Verkäufer geradestehen muss, hat dieser primär die Möglichkeit den Mangel durch Austausch oder Verbesserung zu beheben. (= primäre Gewährleistungsbehelfe)

Vertragsklauseln im Kaufverträgen die einen Gewährleistungsverzicht propagieren, stellen für den Käufer in der Regel keine Gefahr dar, weil sie dem Konsumentenschutzgesetz nach unwirksam sind (sofern der Verkäufer ein Unternehmer ist).

Denn wer als Privatperson eine Eigentumswohnung von einem gewerblichen Anbieter, wie einer Wohnbaugesellschaft oder einem Unternehmer kauft, tätigt ein „Verbrauchergeschäft“. In dem Fall greift das Konsumentenschutzgesetz, sodass solche Gewährleistungsausschlüsse unwirksam sind.

Und auch wenn der Kaufvertrag zwischen zwei Privatpersonen zustande kommt, der Verkäufer als kein Unternehmer sein sollte, greift die gesetzliche Aufklärungspflicht und verpflichtet den Verkäufer auf alle ihm bekannten Mängel hinzuweisen.

Wird ein Mangel aber bewusst verschwiegen, muss der Verkäufer dafür haften. Kann er den Zustand nicht wie versprochen herstellen, kann man als Käufer in Folge auch vom Vertrag zurücktreten.

Praxistipps für die Wohnungsübergabe:

• Führen Sie bei der Übergabe ein genaues Protokoll gemeinsam mit dem Bauunternehmen, dokumentieren Sie auftretende Mängel und vereinbaren Sie Fristen zur Behebung; alle Beteiligten sollten dieses Protokoll unterfertigen.
• Informieren Sie umgehend die Ansprechperson Ihres Vertragspartners und geben Sie die Mängel schriftlich per eingeschriebenem Brief, Fax oder zumindest per Mail bekannt.
• Dokumentieren Sie die Mängel mit Fotos und Videos und sammeln Sie die schriftlichen Unterlagen.
• Bei gröberen Mängeln sollte ein unabhängiger Sachverständiger hinzugezogen werden; allenfalls kann auch ein Beweissicherungsantrag bei Gericht gestellt werden.

Autor: Dr. Clemens Limberg ist Rechtsanwalt in Wien mit einem Schwerpunkt im Liegenschafts-, Bau- & Immobilienrecht. Als Vortragender war er jahrelang, insbesondere im Bereich Immobilien-, Miet- und Wohnrecht, an der Universität Wien und an der Fachhochschule Joanneum tätig.

www.lim-law.at