Wohnungsübergabe: Alles rund um Abnutzung, Kaution und Rückstellung

Endlich ist die perfekte Eigentumswohnung gefunden, der Umzug ist erledigt – jetzt gilt es nur noch die Wohnungsübergabe bzw. -rückstellung gut über die Bühne zu bringen. Dabei kann es mitunter zu unterschiedlichen Ansichten zwischen Mieter und Vermieter kommen – Stichwort Schäden bzw. Abnutzungserscheinungen bei der Wohnung. Mittels der Kaution kann sich der Vermieter schadlos halten. Anbei erklären wir alles Wissenswerte rund um das Thema Kaution, beispielsweise wann ein Abzug der Kautionssumme gerechtfertigt ist.

Sinn, Zweck und maximal zulässige Höhe der Kaution

Ob eine Kaution erlegt wird oder nicht, hängt rein von der individuellen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter ab. Grundsätzlich dient die Kaution dem Vermieter als Schutz, sollte es Mietrückstände oder gröbere, durch den Mieter verursachte Schäden geben.

TIPP: Die Höhe der Kaution darf laut OGH-Urteil höchstens 6 Bruttomonatsmieten betragen.

Im Gegensatz dazu hat der Vermieter die Kaution „fruchtbringend zu veranlagen“, wie es poetisch im §16b des MRG heißt. Das heißt, dass das Geld zumindest so zu veranlagen ist, dass es

• entsprechend verzinst wird – Stichwort „Zinssatz für täglich fällige Gelder“.
• getrennt vom Vermögen des Vermieters veranlagt wird. Dies hat den Zweck, dass der Vermieter das Geld weder ausgeben kann, noch sollte der Vermieter insolvent werden oder es zur Befriedigung von Gläubigern verwenden.

Tipp: Auf keinen Fall möglich ist die Ausgabe des Geldes (egal für welche Zwecke).  Auch wenn der Vermieter es für das Haus oder die Wohnung aufwenden möchte (neuer Anstrich/Fenster/Boden) - dies ist  verboten! Es muss getrennt verwahrt werden und ist ausschließlich zur Sicherstellung etwaiger Forderungen da.

Rückgabe der Kaution

Grundsätzlich ist die Kaution mit Beendigung des Mietverhältnisses unverzüglich zurück zu stellen. Die einzige Ausnahme: Gibt es berechtigte Forderungen des Vermieters, so darf er sich an der Kaution schadlos halten. Grundsätzlich darf sich eine "gewöhnliche Abnutzung" nicht kautionsmindernd auswirken. Da allerdings nirgends genau definiert ist, was denn nun „gewöhnliche Abnutzung“ (Bohrlöcher, sonnengebleichter Boden, etc.) sein soll, ist man in der Praxis auf die Erkenntnisse des Obersten Gerichtshofs angewiesen. Die Beweisbarkeit von Mängeln, die vielleicht schon bei der Übergabe bestanden haben, sind oft ein Thema. Daher auch beim Einzug unbedingt alles fotografieren und etwaige Mängel gleich festhalten!

Tipp: Grundsätzlich gilt: Je länger die Wohnung vermietet war, umso größer sind naturgemäß die gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen.

Die Hitparade der Streitthemen

Hier daher ein kurzer Auszug aus möglichen Themen, die schon öfters zur Uneinigkeit zwischen Vermieter und Mietern führten:

• Wandfarbe: Diese sollte auch bei der Rückstellung „ortsüblich“ sein. Schwarze Wände sind vielleicht stimmig – aber außer in der Hölle wohl keinesfalls ortsüblich. Pastelltöne sind da schon beruhigender – jedenfalls wenn die Wohnung längere Zeit vermietet war. Grundsätzlich steht es aber jedem frei die Wohnung neu auszumalen.

Tipp: Eine Ausmalverpflichtung („Die Wohnung ist neu weiß ausgemalt zurück zu stellen.“) im Mietvertrag ist nicht zulässig!

• Löcher in der Wand: Alles mit Maß und Ziel. Löcher an denen Bilder gehangen sind, sollten nie ein Streitthema sein. Diese Fallen nicht unter Schäden. Riesige Krater von Dübeln, an denen Wandschränke hingen, dagegen schon. Auch hier kommt es wieder auf die Dauer des Mietverhältnisses an.
• Parkettboden: Wasserflecken, fehlende Dielen, fehlende Sesselleisten, viele Löcher – etwa durch Stöckelschuhe – oder Erdreste durch Topfpflanzen oder Gänseblümchen. Ganz egal wie die entstanden sind, diese Schäden sind durch den Mieter zu beheben. Alternativ kann natürlich die Kaution herangezogen werden. Jeder kleine Kratzer berechtigt aber noch lange nicht zu Ansprüchen – ebenso wenig wie Ausbleichen des Bodens durch Lichteinstrahlung. Klugerweise hat man Fotos für einen Vorher-Nachher-Vergleich. Wieder gilt: Umso länger die Mietdauer – desto höher die Abnutzung.
• Fliesen: Löcher in den Fliesen sind in jedem Fall OK. Aus Rücksicht auf den Vermieter empfiehlt es sich in den Fugen – und nicht mitten in der Fliese – zu bohren.

Tipp: Malerkrepp auf die künftige Bohrstelle kleben. Interessanter Weise wird in der Judikatur das Neuverfliesen als "nicht durch den Vermieter genehmigungspflichtig" behandelt. .

• Mietrückstand: Der Klassiker. Gibt es noch Mietschulden beim Vermieter, so kann er diese mittels der Kaution begleichen. Allerdings ist es eine Unart, wenn Mieter die letzten zwei oder drei Monate (je nach Kautionsvereinbarung) einfach keine Miete mehr bezahlt und davon ausgeht, dass diese einfach mit der Kaution beglichen wird. Das kann auch sehr schnell sehr teuer werden, wenn der Vermieter den Mieter deshalb zur Schlichtungsstelle oder vor Gericht zerrt. Finger weg!
• Zurückgelassene Möbel: Ohne Absprache zurückgelassene Möbel (auch ein Einbauschrank oder eine Küchenzeile) sind zu entfernen. Sollten Möbel trotzdem in der Wohnung gelassen werden, kann der Vermieter die Entsorgung aus der Kaution bezahlen.

Weitere Infos zum Thema Kaution findet ihr bei der Mietervereinigung.

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