Airbnb & Co: Worauf ist bei Kurzzeitvermietung zu achten

Worauf ist bei der  Kurzzeitvermietung von Eigentumswohnungen über Vermietungsplattformen zu achten?

Vermietungsplattformen wie Airbnb, 9flats oder Wimdu sind kräftig am Boomen. Keine Woche vergeht, in der man nicht über zumindest einen Zeitungsartikel stolpert, in dem die Vorteile der Kurzzeitvermietung angepriesen werden. Auch in Österreich ist man mittlerweile auch auf den Geschmack gekommen, die eigenen vier Wände über eine Home-Sharing-Plattform tage- bzw. wochenweise anzubieten. Auf den ersten Blick eine lukrative Angelegenheit, werden sich viele denken. Vor allem für diejenigen, deren Wohnung in einem Ballungszentrum liegt. Die Vermietung der eigenen Wohnung für kurze Zeit, etwa da man auf Urlaub weilt oder geschäftlich unterwegs ist – kann zu einem beträchtlichen Nebenverdienst führen. Auch anstelle einer „klassischen“ längerfristig ausgelegten Vermietung kommt die Kurzzeitvermietung immer öfter zum Einsatz, vor allem wenn, wie es bei Wohnungen in Altbauten der Fall ist, die Langzeitvermietung nur zum Richtwertzins erfolgen kann. Jedoch stellt sich die rechtliche Situation nicht so einfach dar, wie man vermuten möchte. Wir untersuchen heute Objekte, die dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) unterliegen.

Das Onlineportal tritt als Vermittler auf, um die potentiellen Vermieter bzw. Mieter zusammenzuführen. Der Kurzzeit-Mietvertrag wird zwischen Vermieter und Mieter abgeschlossen, diese beiden werden Vertragsparteien des Geschäfts. Airbnb z.B. weist in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen unter Punkt 7.2.3 darauf hin, dass die veröffentlichten Inserate, die Buchung der Unterkunft oder der Aufenthalt eines Gastes in der Unterkunft (i) nicht gegen Verträge verstoßen dürfen, die man mit Dritten abgeschlossen hat (z.B. Wohnungseigentümergemeinschaft) und (ii) in Einklang mit allen einschlägigen Gesetzen (etwa Regelungen des öffentlichen Bauplanungsrechts), steuerrechtlichen Anforderungen sowie sonstigen Regelungen und Bestimmungen stehen müssen (insbesondere, dass alle erforderlichen Genehmigungen, Lizenzen und Registrierungen vorliegen).

Auf Grund des dem Wohnungseigentümer zustehenden ausschließlichen Nutzungsrechtes an seiner Eigentumswohnung kann er diese grundsätzlich nach eigenem Gutdünken nutzen und ist auch berechtigt, diese innerhalb der gegebenen Widmung zu vermieten.

Das ausschließliche Nutzungsrecht ist allerdings nicht unbeschränkt. Eigentümer von Eigentumswohnungen sollten daher bei geplanter (wiederholter) Kurzzeitvermietung an Touristen (als solche gelten auch Geschäftsleute, die anstelle eines Hotels eine Airbnb –Unterkunft buchen) in Erfahrung bringen, ob Kurzzeitvermietungen nicht den Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrages („WE-Vertrag„) zuwiderlaufen.

Gibt es im WE-Vertrag einen ausdrücklichen Ausschluss der Zulässigkeit von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb, so darf weder wiederholtes Home-Sharing noch die dauerhafte Bewirtschaftung der Eigentumswohnung über touristische Plattformen erfolgen. Ist aus dem WE-Vertrag nicht ersichtlich, wie es um Kurzzeitvermietungen bestellt ist – was beim Großteil der bestehenden WE- Verträge der Fall ist,  da bis vor etwa 5 Jahren die Kurzzeitvermietung noch nicht gängig war – und daher vertraglich auch nicht geregelt wurde, dann kommt es darauf an, ob aufgrund wiederholter Kurzzeitvermietung eine Widmungsänderung des als „Wohnung“ gewidmeten Objektes verwirklicht wird. Der OGH hat in seiner Entscheidung zu 5 Ob 59/14h vom 23.4.2014 entschieden, dass es bei einer "touristischen" Vermarktung einer im WE -Vertrag (in Verbindung mit dem zugrunde liegenden Nutzwertgutachten) als „Wohnung“ (und nicht etwa als Apartment oder als Privatherberge) gewidmeten Eigentumswohnung für die Dauer von 2 bis 30 Tagen von reiner Wohnnutzung nicht mehr auszugehen ist, und es auf der Hand liegt, dass es zwangsläufig zu einer höheren Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen kommt, durch welche es regelmäßig zur Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Miteigentümer kommt.

In beiden Fällen darf das Objekt – sollten nicht alle anderen Wohnungseigentümer der Widmungsänderung durch Abschluss eines Nachtrags zum WE-Vertrag (der Schriftlichkeit und Unterschriftsbeglaubigung erfordert) zugestimmt haben – nicht kurzzeitig vermietet werden und der Kurzzeitvermieter läuft Gefahr, von einem anderen Wohnungseigentümer erfolgreich auf Unterlassung geklagt zu werden.

Auch hier gilt jedoch der Grundsatz: „Wo kein Kläger, da kein Richter“, sodass ein Wohnungseigentümer, der außerhalb des bestehenden Widmungskonsens touristische Kurzzeitvermietung betreibt, besonders auf gutes Einvernehmen mit den übrigen Wohnungseigentümern bestrebt sein sollte und sich was das Geringhalten der für die Miteigentümer durch die Kurzeitvermietung gegebenen Nachteile betrifft, kompromissbereit zeigen sollte.

Interessant wird es sein, die Rechtsentwicklung in naher Zukunft zu verfolgen, da zu erwarten ist, dass der oben dargestellten höchstgerichtlichen Entscheidung bald weitere folgen werden. Wir werden weiter berichten.

Autorin: Dr. Daniela Witt-Dörring, MRICS

Dr. Daniela Witt-Dörring ist Partnerin bei der Weber Rechtsanwälte GmbH und leitet den Bereich Immobilienrecht der Sozietät. Sie ist regelmäßig als Vertragserrichter und Treuhänder bei Bauträgerprojekten, sowie bei Kaufvertragserrichtung über bestehende Objekte (Eigentumswohnungen, Villen, Zinshäuser) tätig. 

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Foto: Patrick Perkins