Nutzfläche, Wohnfläche, Verkehrsfläche – Was ist der Unterschied in Österreich?

Eine Wohnung hat im besten Fall einen Boden und vier Wände und ist ganzjährig bewohnbar – so weit, so klar. Die Immobilienbranche kennt jedoch unterschiedliche Begriffe für die Fläche, die für den Immobilienkaufpreis bzw. den Mietpreis herangezogen wird. Man hört dabei häufig ähnlich klingende Begriffe wie Nutzfläche, Wohnfläche oder Verkehrsfläche, was für Verwirrung sorgen kann. Um das Ganze noch komplizierter zu machen, gibt es auch in Deutschland sehr ähnliche Bezeichnungen, die rechtlich in Österreich aber keine Anwendung finden. Wir erklären dir genau was in Österreich relevant ist und wo die genauen Unterschiede liegen. Wenn du nur Kurzdefinitionen suchst, dann scrolle ganz nach unten.

Was ist die Nutzfläche (auch bekannt als Wohnnutzfläche)?

Gemäß des Wohnungseigentumgesetzes gilt: “Die Nutzfläche einer Wohnung ist die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen”.

Für die Nicht-Juristen unter euch etwas einfacher erklärt: Nutzflächen sind die Flächen, die tatsächlich zu ihrem Zweck nutzbar sind und für den Kaufpreis bzw. die Miete relevant sind.

Um dir ein Beispiel zu geben: Die Küche hat den Zweck, dass man darin kocht, ist also eine Nutzfläche. Selbiges gilt für das Wohnzimmer. Weiters zählt noch das Arbeitszimmer, Schlafzimmer, Vorzimmer, Abstellkammer, Bad, WC, sowie Gänge innerhalb von Wohnung/Haus, zur Nutzfläche. 

Was ist die Wohnfläche?

Vorweg solltest du wissen, dass im österreichischen Wohnrecht weder im Wohnungseigentumsgesetz, noch im Mietrechtsgesetz der Begriff “Wohnfläche” definiert ist und somit weder für Kauf- noch für Mietpreis relevant ist. Da das deutsche Gesetz diesen Begriff sehr wohl kennt und die Sprachbarrieren gering sind, wird er fälschlicherweise auch in Österreich häufig verwendet. 

Nach gängiger Definition bezieht sich der Begriff Wohnfläche aber auf jene Fläche, auf der man tatsächlich wohnt bzw. die zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Es fällt darunter also alles was sich innerhalb der Wohnung befindet. 

Was ist in Österreich der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?

 

Wie schon erwähnt ist in Österreich nur die Nutzfläche für die Nutzflächenberechnung und somit des Kauf- bzw. Mietpreises einer Wohnung oder eines Hauses von Bedeutung. 

Sonderfälle der Nutzfläche

Um das Ganze noch ein bisschen spannender zu machen, gibt es natürlich noch ein paar Sonderfälle. 

Dachschrägen und Dachgeschosse

Dachschrägen, die vor allen in ausgebauten Dachgeschosswohnungen vorhanden sind, sind ein alter Streitfall. Ursprünglich wurde auch hier oft eine Regel herangezogen, die aus Deutschland übernommen wurde.

• Deckenhöhe > 1 Meter: Fläche zählt nicht zur Wohnfläche
• Deckenhöhe = 1 - 2 Meter: 50 % zählen zur Wohnfläche 

Nun hat der OGH 2017 aber entschieden, dass der Raum auch bei Deckenhöhen von unter 1,5 Metern zur Nutzfläche zählen kann, da man diesen ja als Stauraum nutzen könne. Das heißt im Zweifelsfall sind Dachschrägen zur Nutzfläche zu zählen. ABER: Der muffige alte Dachboden, der nicht zu Wohnzwecken ausgebaut ist, zählt weder zur Wohn- noch zur Nutzfläche.  

Keller

Kellerabteile gehören nicht zu Nutzfläche. Eine Ausnahme wäre, wenn das Kellerabteil zu Wohnzwecken umgebaut ist. (beispielsweise in Häusern oder Wohnungen im Erdgeschoss mit direkter Keller Anbindung). 

Balkone, Terrassen und Treppen

Hier sagt die Rechtsprechung: offene Balkone, Terrassen und Treppen gehören nicht zur Nutzfläche!

Loggia, Wintergärten und Veranden

Die Loggia zählt zur Nutzfläche, sofern sie direkt von der Wohnung zugänglich, fugenlos mit dem Gebäude verbunden und keine öffenbaren Fenster oder Türen anderer Wohnungen zur Loggia gerichtet sind. Wintergärten und Veranden sind analog zu Loggien zu sehen, zählen also auch zur Nutzfläche. 

Was ist die Verkehrsfläche?

Als Verkehrsfläche versteht man allgemeine Flächen, die dem Zugang und Verlassen von Nutz‐ oder Funktionsflächen dienen. Klassische Beispiele hierfür wären Hauseingänge, Gang, Stiegen, Lifte, aber auch die Garage (Ausnahme: private Parkplätze). 

Was ist die Funktionsfläche?

Die Funktionsfläche ist zur Unterbringung von sogenannten “haustechnischen Einrichtungen” da. Das heißt also zum Beispiel Heizungsräume oder Maschinenräume. 

Was ist die Grundfläche?

Hier wird zwischen Brutto-Grundfläche und Netto-Grundfläche unterschieden. Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes, also die gesamte Fläche, auf der das Wohnhaus gebaut ist.

Die Netto-Grundfläche ist die Summe der zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Bodenflächen (Fußbodenfläche) aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Die Netto-Grundfläche ist in Nutzfläche, Funktionsfläche und Verkehrsfläche gegliedert. 

Nutzflächenberechnung 

Zur Nutzflächenberechnung multipliziert man einfach die Raumlänge und –breite. Bei einer Länge von 5 Metern und einer Breite von 4 Metern ergibt als das eine Wohnnutzfläche von 20 Quadratmetern. Wenn ihr gut aufgepasst habt, dann wisst Ihr schon, dass Balkone, Terrassen, Treppen, Kellerabteile und Dachböden nicht mitzuzählen sind. Gleiches gilt für Wandstärken, Durchbrechungen, und Türöffnungen. 

Nutzwertberechnung

Nicht zu verwechseln mit der Nutzflächenberechnung ist die Nutzwertberechnung, die herangezogen wird, um das Verhältnis der Eigentumsanteile der MiteigentümerInnen untereinander zu bestimmen. Sie ist die Basis für die Berechnung von Betriebskosten und laufenden Aufwendungen bei Eigentum.

Nachdem man bei Wohnhäusern mit mehreren Eigentümer (sog.  Wohnungseigentümergemeinschaften) ja auch einen Teil der Liegenschaft (also des gesamten Wohnhauses) mit erwirbt, muss man ausrechnen, wer welchen Teil der Kosten übernehmen muss. Anders als bei der Nutzflächenberechnung werden zum Beispiel Gartenflächen, Kellerabteile oder Parkplätze, mitgerechnet, wenn sie einer gewissen Eigentumswohnung zugeordnet sind. 

Abschließend ein Tipp für euch: Vertrauen ist gut, Nachmessen ist besser – und eventuell sogar lukrativ. Falls die Differenz zwischen gemessener und im Kaufvertrag angegebener Nutzfläche mehr als 10% betragt, darf der Kaufpreis entsprechend verringert werden. 

Kurzdefinitionen

BEGRIFF	BESCHREIBUNG
Nutzfläche - auch Wohnnutzfläche	Fläche, die tatsächlich zum jeweiligen Zweck genutzt werden kann (zB: Küche oder Wohnzimmer)
Wohnfläche	Gesamte Wohnungsfläche
Verkehrsfläche - auch: Zweckfläche	Stiegenhaus, Aufzug, Gang, etc.
Funktionsfläche	Heizungsräume, Maschinenräume
Grundfläche	Gesamte Fläche, auf der das Wohnhaus gebaut ist

Sonderfälle im Quickcheck: Nutzfläche ja oder nein?

BEGRIFF	BESCHREIBUNG
Terrasse	Terrassen zählen nicht zur Nutzfläche!
Balkon	Offene Balkone zählen nicht zur Nutzfläche!
Loggia	Zählt zur Nutzfläche, sofern direkt von der Wohnung zugänglich, fugenlos mit dem Gebäude verbunden und keine öffenbaren Fenster oder Türen anderer Wohnungen zur Loggia gerichtet sind
Wintergarten	Wintergärten zählen zur Nutzfläche, siehe Loggia.
Veranda	Veranden zählen zur Nutzfläche, siehe Loggia.
Dachschrägen (in ausgebauten Dachgeschosswohnungen)	Zählen im Zweifelsfall zur Nutzfläche, da sie als Stauraum genützt werden können.
Dachboden	Wenn ausgebaut: zählt zur Nutzfläche (siehe Dachschräge).Wenn nicht ausgebaut: zählt nicht zur Nutzfläche.
Kellerabteil	Wenn ausgebaut: zählt zur Nutzfläche.Wenn nicht ausgebaut: zählt nicht zur Nutzfläche.
Treppen	Nicht ausgebaute Keller zählen nicht zur Nutzfläche.