Betriebskosten berechnen leicht gemacht

Wer eine Wohnung kauft, muss natürlich auch die laufenden Aufwendungen bedenken – darunter fallen in Österreich die Betriebskosten. Wir erklären dir genau was die Betriebskosten sind, wie du sie berechnest und mit welchen monatlichen Kosten du im Durchschnitt rechnen musst.

Was sind Betriebskosten?

In Österreich sind die Betriebskosten (auch Hausbetriebskosten genannt) definiert als laufende regelmäßige Kosten, die dem Eigentümer einer Wohnung, eines Hauses, eines Gebäudes oder eines Grundstücks durch deren bestimmungsgemäßen Gebrauch entstehen. 

Wie unterscheiden sich Betriebskosten bei Eigentum und bei Miete?

Eigentümer müssen alle laufenden Aufwendungen der Liegenschaft tragen, während der Mieter nur laufende Kosten bezahlen muss. 

Der Begriff Betriebskosten stammt eigentlich aus dem Mietrechtsgesetz und nicht aus dem für Wohnungseigentümer relevanten Wohnungseigentumsgesetz. Er ist für Eigentümer vor allem dann relevant, wenn sie ihre Wohnung vermieten. Da der Begriff Betriebskosten sich in der Praxis aber durchgesetzt hat, wird er auch bei Eigentumswohnungen häufig als Synonym für laufende Kosten verwendet. In weiterer Folge tun auch wir das.  

Was gehört alles zu den Betriebskosten?

Diese umfassen beispielsweise:

• Wasser- und Abwassergebühr
• Müllabfuhr
• Stiegenhauspflege und andere Reinigungstätigkeiten
• Versicherungen (Feuer-, Haftpflicht-, Sturmversicherung, etc.)
• Kosten für Gemeinschaftsanlagen (Lift, Heizung, Garten und andern Grünflächen, Waschküche usw.) wie zB Strom oder Wartung. 
• Schädlingsbekämpfung
• Rauchfangkehrer
• Kanalräumung
• Entrümpelung
• Hausverwaltungshonorar
• Öffentliche Abgaben auf die Liegenschaft (z.B. Grundsteuer)

Zusätzlich müssen Eigentümer noch laufende Aufwendungen entrichten, die sogar im Fall einer Vermietung nicht auf den Mieter umgewälzt werden können:

• Kosten von Erhaltungs- und sonstige Verbesserungsarbeiten 
• Beiträge zur Rücklage
• Reparaturrücklagen und sonstige Reparaturbeiträge
• Annuitäten für Darlehen 
• Verwaltungskosten

Detailerklärungen der einzelnen Posten findet ihr beim “digitalen Amt”.  

Übrigens: Energie- und Heizkosten fallen nicht unter Betriebskosten, diese sind von jedem Wohnungseigentümer bzw. Mieter individuell zu tragen.

Wie werden die Betriebskosten verteilt?

Bei der Aufteilung der Betriebskosten ist wieder zwischen Eigentum und Miete zu unterscheiden. Bei Eigentum wird der Nutzwert herangezogen, der das Verhältnis der Eigentumsanteile der MiteigentümerInnen untereinander bestimmt. Berechnet wird der Nutzwert anhand der Nutzfläche der Wohnung, wobei es jedoch wertmindernde und werterhöhende Unterschiede gibt. So haben für gewöhnlich Erdgeschosswohnungen weniger Nutzwert als Wohnungen in mittleren Geschossen. Wohnungen mit einer Ausrichtung nach Süden hätten hingegen einen höheren Wert als Wohnungen mit einer Ausrichtung nach Norden. 

Bei Mietern werden im Regelfall die Kosten nach Wohnnutzfläche aufgeteilt, wobei aber alle Gebäude, die auf dem Grundstück stehen einzubeziehen sind. 

Wie berechnet man die Betriebskosten?

Grundsätzlich können die Betriebskosten je nach Gemeinde stark variieren, da zum Beispiel Müll- oder auch Abwasserkosten von den Gemeinden festgelegt werden. Mit untenstehender Formel lässt sich jedoch der ungefähre monatliche Betriebskostenanteil berechnen. Allerdings muss der Wohnungseigentümer bzw. bei Erstbezug der Bauträger dem Kaufinteressenten eine Betriebskosten-Abrechnung bzw. –Schätzung vorlegen. 

Beispiel: Gesamtnutzfläche Mehrparteienhaus: 657,5m2

Wohnung 2: 73,80 x 100 = 7380 : 657,5 = 11,22% = Betriebskostenschlüssel für Wohnung 2

Durchschnittliche Betriebskosten pro m2

Laut dem von der Mietervereinigung jährlich veröffentlichten Betriebskostenspiegel, waren 2018 die durchschnittlichen Betriebskosten pro m²-Nutzfläche für Wien 25,92€.

Welche Betriebskosten dürfen auf Mieter abgewälzt werden?

Sofern die Wohnung vermietet wird, gilt zu unterscheiden, ob die Wohnung dem Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetz (MRG) oder des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) unterliegt, da dies entscheidet, ob die Kosten auf den Mieter abgewälzt werden dürfen oder nicht.  

Das MRG definiert einen genauen Katalog in §21 - §24 welche Betriebskosten (im Groß- und Ganzen alle oben genannten) an den Mieter weiterverrechnet werden dürfen. 

Das ABGB hingegen sieht hier keine bestimmten Regelungen vor, es ist also den Parteien frei überlassen eine Vereinbarung zu treffen. Wenn es keine solche Vereinbarung gibt, gilt §1099, womit sämtliche Kosten vom Vermieter zu tragen sind. Welchem Anwendungsbereich eure Wohnung unterliegt könnt ihr übrigens hier nachlesen.

Weiterführende Links:

• Betriebskostenrechner für Mieter der Mietervereinigung
• Broschüre der Wiener AK zum Thema Wohnrecht (laufende Aufwendungen ab s.169)