Rechte und Aufgaben der Hausverwaltung

Wie der Name schon sagt, verwaltet ein Hausverwalter eine Liegenschaft im Auftrag des Eigentümers. Eine Hausverwaltung braucht es dann, wenn der oder die Eigentümer einer Immobilie sich nicht selbst um die Verwaltung des Gebäudes kümmern möchten oder können. Zusätzlich vertritt die Hausverwaltung die Eigentümer nach außen gegenüber Dienstleistern, Behörden etc. So werden zum Beispiel Hausbesorger bzw. Reinigungsunternehmen von ihr beauftragt oder angestellt.

Wie sind die Aufgaben einer Hausverwaltung geregelt?

Der Arbeitsumfang ist gesetzlich definiert (im WEG bzw. im ABGB und MRG). Im Verwaltungsvertrag wird der Umfang dann genau vereinbart. Zunächst hängen die Aufgaben davon ab, ob es sich um ein Mietshaus oder um Wohnungseigentum handelt.

Handelt es sich um Eigentumswohnungen kümmert sich die Hausverwaltung um folgende Dinge:

• Zahlung von Rechnungen für Müllabfuhr, Wasser, Schädlingsbekämpfung, Versicherung, Reinigung usw.
• Abwicklung von Versicherungsschäden
• Kontrolle des Zustandes des Hauses
• Erstellung von Abrechnungen (Betriebskostenabrechnung, Eigentümerabrechnung usw.)
• Organisation von Eigentümerversammlungen

Sind es Mietwohnungen geht es mehr um die Einhebung der Mieten & Betriebskosten und Korrespondenz mit Eigentümern und Mietern.

Wann sollte ich als Mieter mit der Hausverwaltung in Kontakt treten?

Gibt es Probleme, die das gesamte Haus betreffen, sollte auf jeden Fall der Verwalter informiert werden. Die Hausverwaltung muss sich nämlich um alle Reparaturen, Reinigung und Instandhaltungsmaßnahmen rund um das Gebäude kümmern. In der Regel betrifft das auch Probleme mit Elektro-, Gas- oder Wasserleitungen in der Wohnung.Sollte aber der Kühlschrank defekt sein, kann auch die beste Hausverwaltung nicht direkt weiterhelfen (Ausnahmen sind mit vermietete Gegenstände).

Auch für Probleme der Hausbewohner untereinander (etwa einem Streit, weil jemand ständig laut Musik hört) ist die Hausverwaltung nur zuständig, wenn es ein besonderes Ausmaß annimmt und der lärmende Nachbar zu kündigen wäre. Wenn allerdings etwa ständig Gerümpel im Treppenhaus herumsteht oder es zu wenig Mülltonnen im Haus gibt, ist die Hausverwaltung der richtige Ansprechpartner.

Doch was ist, wenn die Hausverwaltung sich mancher Mängel oder Probleme nicht annimmt? Die Hausverwaltung wird immer von den Eigentümern beauftragt. Ist man also als Mieter mit ihr nicht zufrieden, kann man diese leider nicht wechseln. Im Normalfall sind aber auch die Haus- und Wohnungseigentümer daran interessiert, dass Ihre Mieter zufrieden sind, daher sollte man als Mieter bei Problemen mit dem Verwalter die Vermieter direkt kontaktieren.

Woran erkenne ich eine gute Hausverwaltung?

Eine gute Hausverwaltung vertritt die Interessen aller Eigentümer und darf nicht einseitig Partei ergreifen. Ein „guter“ Verwalter wird im Streitfall versuchen vermittelnd zu unterstützen. Dasselbe gilt normalerweise bei Problemen zwischen Eigentümern und Mietern.

Fazit – die Aufgaben einer Hausverwaltung

Die Hausverwaltung ist nicht für alles zuständig agiert aber normalerweise immer gerne als Vermittler. Zu empfehlen ist immer das direkte Gespräch. Wenn es also Probleme gibt, bei denen die Zuständigkeit unklar ist einfach zum Hörer greifen und sich bei der Hausverwaltung informieren.

Autor: MMag. Gregor Zimmel, LL.M.

Gregor Zimmel ist Jurist und Geschäftsführer der all-in-one Gebäudeverwaltung in Wien.

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