Bitte verständlich: Was ist das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz?

Will man eine Immobilie erwerben, muss man sich zwangsläufig mit dem Hypothekar- und Immobiliengesetz („HIKrG“) auseinandersetzen, das im März 2016 geändert wurde. Doch es ist alles halb so wild, wie es klingt.

Was fällt darunter?

Das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz regelt Kredite, die mit Immobilien zu tun haben. Dafür gibt es zwei Möglichkeiten:

• Immobilienkredit für den Kauf einer Immobilie  
• Hypothekarkredit für beispielsweise ein Auto und dieser Kredit wird an einer Immobilie „besichert“.

Meistens wird eine Hypothek im Grundbuch eingetragen.

Zwei wichtige Ausnahmen gibt es:

• Nur Kreditverträge, die nach dem 20.3.2016 abgeschlossen wurden, fallen unter das Gesetz.
• Kredite von Bundesländern („Wohnbauförderung“) fallen ebenfalls nicht unter das Gesetz.

Infos vor Abschluss des Kreditvertrages

Die Bank muss bestimmte Informationen geben, bevor der Kreditvertrag unterschrieben wird. Das Gesetz will also verhindern, dass sozusagen die Katze im Sack gekauft wird. Die Bank muss ein Merkblatt mit den wichtigsten Informationen ausstellen, damit nachträglich keine „Erinnerungslücken“ auftreten.

Anbei ein Auszug der Informationen, die auf dem Merkblatt angeführt werden müssen:

• Sollzinssatz: Die Kreditzinsen, die zu zahlen sind
• Effektiver Jahreszinssatz: Dabei rechnet man Gebühren und Spesen ein, die die Bank verrechnet. Diese Spesen werden dann zu den Sollzinsen hinzugezählt. Der effektive Jahreszinssatz liegt also etwas über dem Sollzinssatz;
• Vorfälligkeitsentschädigung: Will bzw. kann man den Kredit vor Ende der vereinbarten Laufzeit (zb 20 Jahre) zurückzahlen, verlangt die Bank eine Entschädigung, da sie hat mit längeren Kreditzinsen gerechnet hat. Mittlerweile darf die Bank bei Verbrauchern nur noch in bestimmten Fällen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Darüber muss die Bank ebenfalls im Merkblatt aufklären.

Kreditwürdigkeitsprüfung

Die Bank prüft, wie kreditfähig der Antragsteller ist. Im Grunde soll das den Verbraucher schützen, sich nicht finanziell zu übernehmen und in den Konkurs zu stürzen.

Verbindliches Angebot von der Bank

Wenn die Bank ein verbindliches Angebot für einen Kreditvertrag macht, dann es schriftlich übermittelt werden – egal, ob auf Papier oder per Email. Dabei muss das Angebot für mindestens sieben Tage verbindlich sein, damit der Antragssteller genügend Bedenkzeit hat.

Es gibt ein Rücktrittsrecht

Gesetzlich gibt es ein zweitägiges Rücktrittsrecht. Diese Frist läuft ab der Übergabe des Merkblattes, wo ebenfalls noch einmal auf das Rücktrittsrecht hingewiesen werden muss.Wird kein Merkblatt ausgehändigt oder fehlt die Information bezüglich Rücktrittsrecht, ist der Rücktritt sogar 30 Tage ab Vertragsunterzeichnung möglich.

Was sind die Konsequenzen, wenn die Bank einen Fehler macht?

• Fehlt das Merkblatt oder notwendige Informationen, dann wird der Kreditvertrag durch Bestimmungen im Gesetz ergänzt. Ist im Kreditvertrag nichts von einer Vorfälligkeitsentschädigung angeführt, dann kann die Bank auch keine verlangen.
• Bei Unterschieden zwischen Merkblatt und Kreditvertrag gilt das, was im Merkblatt steht. Steht im Kreditvertrag und im Merkblatt z.B. ein unterschiedlicher Zinssatz, dann gilt der im Merkblatt.
• Bei allen Fehlern, die der Bank unterlaufen, ist es unter Umständen möglich Schadenersatz zu verlangen. Außerdem kann der Vertrag angefochten werden.

Autor: Dr. Martin Lechner Dr. Martin Lechner ist Partner der Gabler Gibel & Ortner Rechtsanwälte GmbH & Co KG und spezialisiert auf Immobilienrecht und Schadenersatzrecht.

Foto: William Iven