Anleger- und Vorsorgewohnung: Grundbuch statt Sparbuch

Derzeit fehlen bereits rund 40.000 Wohnungen in Wien. Bis 2044 soll die Einwohner*innenzahl der Hauptstadt die zwei Millionen Grenzen geknackt haben.

Grundsätzlich versteht man unter Vorsorge- bzw. Anlegerwohnung eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird.

Der Unterschied zwischen Anleger- und Vorsorgewohnung liegt eigentlich nur im Zweck: Während eine Anlagewohnung in erster Linie das Kapital erhalten soll, soll es eine Vorsorgewohnung vermehren und eine möglichst hohe Rendite bringen.

VORTEILE	NACHTEILE
Zusatzeinkommen	ev. Leerstand und keine Mieteinnahmen
krisensicherer Sachwert	Zinsen können steigen
Wertanlage für Generationen
Nachfrage nach Wohnraum steigt
Wohnung kann bei finanziellem Bedarf wieder verkauft werden
Kredit wird von Miete abbezahlt
Altersvorsorge
Wertsteigerung der Immobilie
steuerliche Vorteile
Rückvergütete Umsatzsteuer im Kaufpreis bei 20 jähriger Vermietung
Kreditzinsen steuerlich absetzbar

Investieren in Grund und Boden

Die gute Nachricht: Die Kreditzinsen einer Anleger/Vorsorgeimmobilie sind steuerlich absetzbar. Außerdem kann die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer – immerhin 20% – rückvergütet werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung mindestens 20 Jahre lang vermietet wird. Falls das Anlageobjekt vor Ablauf dieser Frist wiederverkauft oder selbst bezogen wird, wird die Mehrwehrsteuer anteilig nachverrechnet. Zusätzlich gibt es diverse Abschreibemöglichkeiten, wie z.B. die Afa (Absetzung für Abnutzung). Die Mieteinnahmen können zur Tilgung des Kredits eingesetzt werden – im Schnitt ist der Kredit so innerhalb in 12 bis 20 Jahren abbezahlt. Danach wird die Miete ein versteuerbares Zusatzeinkommen. Oder die Wohnung wird zur Startwohnung für den Nachwuchs – es gibt zahlreiche Möglichkeiten der Nutzung. Und sollte die Kassa einmal knapp sein, gibt es immer die Möglichkeit die Wohnung auch wieder zu verkaufen.

Checkliste für eine renditenstarken Anleger- bzw. Vorsorgewohnung

• Qualität: Wer eine qualitativ hochwertig ausgestattete Wohnung erwirbt, spart für die Zukunft. Renovierungen von Küche oder Sanitärräumen sind äußerst teuer. Schöne Böden, dichte Fenster und ein Lift verringern die Chance auf einen Leerstand.

• Infrastruktur: Liegt die Wohnung infrastrukturell gut (Einkaufsmöglichkeiten, Arzt, Apotheke, etc. fußläufig) und ist mit öffentlichen Verkehrsmitteln schnell und unkompliziert zu erreichen, steigert das den Wert der Wohnung erheblich.

• Größe: Die Nachfrage nach Single-Wohnungen steigt: Eine Wohnungsgröße von 40 bis 60 Quadratmetern – aufgeteilt auf 2 Zimmern – ist optimal. Ist dann vielleicht noch eine Freifläche vorhanden, steht einer langfristigen Vermietung eigentlich nichts im Wege.

• Reparaturfonds: Achtung, auch die Instandhaltungskosten des gesamten Objekts sind zu beachten! Denn die Miteigentümerschaft trägt die Kosten für Instandhaltungen (Lift, Stiegenhaus) und anstehende Reparaturen bzw. Sanierungen am Gebäude. Deshalb ist es wichtig im Vorfeld zu klären, in welchem Allgemeinzustand sich das Objekt befindet.

• Energiekosten: Niedrigenergie ist heutzutage Standard, in Kombination mit Fernwärme garantieren geringe Energiekosten eine höhere Nachfrage.

• Baujahr: Neubauwohnungen ab den 1980er-Jahren sind meistens noch besser in Schuss. Bei älteren Objekten können Baumängel auftreten. Sollte der Erwerb einer sanierungsbedürftigen Vorsorgeimmobilie geplant sein, ist es von Vorteil, wenn manche Reparaturen selbst erledigt werden können. Außerdem spielt die Anwendbarkeit des MRG eine Rolle bei der Höhe der Mieteinnahmen.

• Mietpreis: Wer seine Wohnung rasch und langfristig vermieten will, sollte die monatliche Miete – je nach Größe und Region – leistbar im Bereich zwischen 500 und 850 € festlegen.

  Achtung: Auch hier in Bezug auf die Anwendbarkeit des MRG!

• Goodies & Ausstattung: Keller, Garagenplatz, Fahrrad- oder Gemeinschaftsräume werten die Immobilie auf.

Foto: Timothy BuckQuelle: Statistisches Jahrbuch 2017 – MA23
Quelle: Statistisches Jahrbuch 2017 – MA23