10 Tipps zur Wohnungsbesichtigung inklusive Checkliste

Stück für Stück rückst du deinem Traum von der eigenen Immobilie näher! Auf den Fotos sieht die von dir ins Auge gefasste Immobilie wie der Traum schlechthin aus – aber hält sie auch, was die Fotos versprechen? Das lässt sich mit einem der wichtigsten Meilensteine herausfinden: der Besichtigung! Auch wenn vor der Anschaffung einer Eigentumswohnung eine Menge harte Arbeit auf dich wartet wirst du sehen: am Ende lohnt es sich. Damit du nicht auf dich alleine gestellt bist, verraten wir dir, worauf du bei einer Besichtigung Wert legen solltest und welche Fragen du stellen musst.

Das Ganze haben wir übrigens in eine praktische Checkliste zur Wohnungsbesichtigung für euch verpackt.

1. Vorbereitung ist alles

Je besser du vorbereitet bist, desto eher kannst du dich vor Überraschungen schützen. Es lohnt sich daher, im Vorfeld das Wohnungsexposé noch einmal gründlich durchzulesen und sich das Haus und das Grätzl schon davor online genauer anzuschauen. Notiere dir etwaige wichtige Fragen an den Makler bzw. Eigentümer schon im Vorfeld. Außerdem solltest du mindestens 30 Minuten für die Besichtigung einplanen – wer durch die Wohnung hetzt, kann leicht Details übersehen, die später eventuell für Ärger sorgen können. Mängel, die schon bei der Wohnungsbesichtigung sichtbar sind, lassen sich nach Bezug der Wohnung nicht mehr reklamieren. 

Checklist:

• Wohnungsexposé durchgelesen
• Gegend online erkundet
• Mindestens 30 Minuten für die Besichtigung eingeplant
• Möbel abgemessen
• Maßband eingesteckt

2. Überprüfung des Wohnungs- und Gebäudezustands

Sieh dir schon beim Reingehen die Fassade, das Stiegenhaus und alle “gemeinsamen Teile” wie Fahrradraum oder Müllraum genauer an. Als zukünftige Eigentümer wirst du nämlich auch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das heißt, dass du auch an diesen geteilten Räumlichkeiten beteiligt bist. 

Checklist: 

• Ist die Fassade in einem gutem Zustand?
• Wie riecht es im Stiegenhaus?
• Gibt es einen Fahrradraum?
• Gibt es einen Keller?
• Ist ein Lift vorhanden?
• Wie steht es um die Parkplatzmöglichkeiten (Garage/Stellplatz/Parkpickerl)?
• Ist das Gebäude ein Altbau oder Neubau?

3. Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten besichtigen

Die erste Besichtigung sollte unbedingt bei Tageslicht stattfinden. So lässt sich der Zustand der Wohnung besser beurteilen und es zeigt sich auch, wie hell die jeweiligen Zimmer zu unterschiedlichen Tageszeiten sind. Untertags kannst du kleinere auch Mängel schneller erkennen, als wenn es dunkel ist. Dabei solltest du vor allem auf den Zustand der Böden, Wände, Decken, sowie Fenster und Türen achten. 

Es zahlt es sich aus, das potenzielle Traumobjekt mindestens zwei Mal zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen zu besichtigen, um einen Eindruck von der Alltagsumgebung zu gewinnen. So ist es zum Beispiel sinnvoll sich die Wohnung ein zweites mal am Abend anzusehen, um so den Lärm und die Nachbarn besser beurteilen zu können.    

Checklist: 

• Was ist dein erster Eindruck?
• Wie wirkt die Wohnung untertags (Geruch, Atmosphäre, Licht)?
• Wie wirkt die Wohnung am Abend  (Geruch, Atmosphäre, Licht)?
• In welche Himmelsrichtung ist die Wohnung ausgerichtet?
• Wie ist der Lärmpegel der Wohnungs bei offenen/geschlossenen Fensters (Straße oder Hof?)
• Wie ist der Zustand der Böden?
• Wie ist der Zustand der Wände?
• Wie ist der Zustand der Decken?
• Wie ist der Zustand der Fenster?
• Wie ist der Zustand der Türen?
• Wie ist der Zustand des Badezimmers (Gibt es Freuchtigkeit/Schimmel)?
• Wie ist der Zustand des Klos?
• Wie ist der Zustand der Armaturen? 
• Gibt es ausreichend Steckdosen?
• Wer sind die Nachbarn und anderen Hausbewohnern und wie sind sie einzuschätzen?

4. Grundriss kontrollieren und Fotos machen

Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser! Auch wenn die Herzerl in den Augen noch so groß sind, geht es durchaus auch um knallharte Fakten: Hat die Wohnung die entsprechende Zimmeranzahl? Sind die Zimmer gut geschnitten und hell? Ist die Wohnungsgröße ausreichend? Denn: eine leerstehende Wohnung wirkt immer größer. Einfach mit einem Maßband die Angaben noch einmal kontrollieren und einen eigenen Grundriss anfertigen.

Falls Möbel mit in die neue Wohnung sollen, ist es clever diese vor der Wohnungsbesichtigung abzumessen. Ein Tipp zur realistischen Einschätzung: Ein Wohnzimmer sollte mindestens 16 Quadratmeter und ein Schlafzimmer mindestens 14 Quadratmeter groß sein. Rechteckige Räume lassen sich übrigens leichter einrichten als quadratische und bieten mehr Möglichkeiten Möbel zu stellen. Weiters ist es natürlich nie ein Fehler Fotos zu machen, um die Wohnung nach der Besichtigung noch einmal auf sich wirken zu lassen.

• Entsprechen Zimmeranzahl, Schnitt und Größe dem Exposé? 
• Wie ist die Küche ausgestattet?
• Welche Einrichtungsgegenstände hat die Wohnung?
• Passen deine Möbel in die Wohnung?
• Hast du Fotos von allen Räumen gemacht?

5. Stelle dem Makler oder Verkäufer die richtigen Fragen 

Viele Fragen zu stellen ist generell eine gute Herangehensweise, allerdings ist es auch von Bedeutung, welche Art von Fragen du dem Makler oder Verkäufer stellst. An dieser Stelle ist es wichtig zu wissen, dass Makler Pflichten haben, wie zum Beispiel eine Informationspflicht über die Vor- und Nachteile der Wohnung sowie etwaige Mängel. Neben der Auskunft nach Mängeln kannst du euch mit diesen spezifischen Fragen auch Argumente für eine spätere Verhandlungen holen:

• Wie lange ist die Wohnung schon am Markt?
• Wie hat sich der Kaufpreis entwickelt?
• Warum wird die Wohnung verkauft?
• Wieviele Eigentümer bzw. Mieter hatte die Wohnungen davor schon? 
• Wann wurde die Wohnung zuletzt renoviert?
• Bei einem Neubau: Wieviele Einheiten sind schon verkauft?

6. Mit einem vertrauten Menschen oder Experten zur (zweiten) Besichtigung gehen

Vier Augen sehen einfach mehr als zwei. Außerdem sieht ein Vertrauter die Wohnung objektiver und kann wichtigen Input geben, ob diese Immobilie zu den Lebensumständen passt. Lass die Vertrauensperson eine genaue Einschätzung treffen und frag sie, ob sie selbst in der Wohnung wohnen wollen würde. Es kann sich auch auszahlen einen Sachverständigen für Immobilien oder Ziviltechniker bei einem zweiten Termin heranzuziehen. Die neutrale bzw. sachverständige Meinung über den Zustand ist sehr wichtig, außerdem sieht der Experte mehr als der „normale“ Käufer und kann auch anmerken, was repariert oder erneuert werden muss. So lässt sich auch besser einschätzen, ob der verlangte Kaufpreis realistisch ist bzw. wie groß der Verhandlungsspielraum ist. 

• Was hält die Vertrauensperson von der Wohnung?
• Was sagt der Experte? Gibt es Reparaturen zu tätigen?

7. Grundbuchauszug & Wohnungseigentumsvertrag einsehen

Um nach dem Kauf nicht mit unvorhersehbaren Probleme konfrontiert zu werden, empfiehlt sich ein Blick ins Grundbuch – dort stehen die Eigentumsverhältnisse, Belastungen wie Pfandrechte oder sonstige Verpflichtungen. Außerdem sollte man auch Einsicht in den Wohnungseigentumsvertrag nehmen. Darin sind Stimmrechte, Änderungsrechte oder abweichende Aufteilungsschlüssel der laufenden Kosten angeführt. Erwirbt man ein Wohneigentum, tritt man automatisch und bindend auch dem Wohnungseigentumsvertrag bei.

• Grundbuch eingesehen
• Wohnungseigentumsvertrag geprüft

8. Informationen über geplante Neubauprojekte und Infrastruktur einholen

Selbst wenn die Wohnung ein Traum ist: auch in der Umgebung muss man glücklich werden. Deshalb lohnt sich ein gemütlicher Spaziergang im Grätzl, um einen ersten Eindruck zu gewinnen. Sinnvoll ist es auch beim Bezirksamt oder Nachbarn Informationen einzuholen, welche Neubauten geplant sind, die die Sicht beeinträchtigen können bzw. die Wohnung abdunkeln. Falls dem so ist, ist das ein weiteres Argument um den Kaufpreis zu verhandeln. 

• Wie wirkt das Grätzl auf dich?
• Wie ist die Öffi-Anbindung?
• Gibt es in der Nähe Schulen?
• Gibt es in der Nähe Parks & Grünanlagen?
• Gibt es in der Nähe Nahversorgung?
• Gibt es in der Nähe Ärzte und Apotheken?
• Gibt es in der Nähe Restaurant/Bars (Stichwort Geruch/Lärm)?

9. Energieausweis verlangen

Der Energieausweis ist verpflichtend vom Makler, der Hausverwaltung oder dem Wohnungseigentümer „rechtzeitig“ vor Vertragsunterzeichnung vorzulegen bzw. spätestens 14 Tage nachher zu übergeben. Die Ausweise dürfen dabei nicht älter als zehn Jahre sein – außerdem besteht er nicht nur aus dem „Kühlschrankblatt“ – es muss eine vollständige Kopie inklusive aller Beilagen übergeben werden!

• Energieausweis verlangt

10. Höhe von Betriebs- und Energiekosten erfragen

Um die monatlichen Belastungen abschätzen zu können, sollte man sich im Vorfeld beim Makler/Eigentümer/Bauträger nach den Energiekosten erkundigen bzw. bei Neubau eine Schätzung einfordern. Frag auch, ob es in der Wohnung separate Verbrauchszähler für Heizung und Wasser gibt.

• Wie hoch sind die Betriebskosten? 
• Wie hoch sind die Energiekosten? 
• Welche Art von Heizung hat die Wohnung?
• Ist ein separater Verbrauchszähler vorhanden? 

Hier geht's zur Checkliste, damit du beim Besichtigungstermin auch ganz bestimmt an alles denkst!

Foto: Emily Wang