Wohnungseigentümergemeinschaft: Rechte und Pflichten

Wenn eine Liegenschaft aus mehreren Wohneinheiten besteht, die nicht alle einer Person gehören, besteht entweder „schlichtes Miteigentum“ (also Eigentum nach Quoten: jedem gehört z.B. 1/5 des Hauses, aller Allgemeinflächen, aller Wohnungen) oder Wohnungseigentum. In letzterem Fall erwirbt man neben dem Wohnungseigentumsrecht an der speziellen Wohneinheit immer auch ein Miteigentum an der Gesamtliegenschaft (sog. „Mindestanteil“, jeweils verbunden mit dem Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt). Und wie mit dieser umgegangen werden soll, muss gemeinsam mit den anderen Eigentümern entschieden werden.

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Rechtlich gesehen ist die Wohnungseigentümergemeinschaft eine juristische Person mit Teilrechtsfähigkeit. Alle Personen, denen zumindest eine Wohneinheit in der Liegenschaft gehört, sind Teil der Eigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung treffen sich diese und besprechen liegenschaftsbezogene Themen oder fassen entsprechende Beschlüsse, beispielsweise bestimmen sie gemeinsam einen Verwalter oder stimmen zu Renovierungsarbeiten ab.

Auf was hat die Eigentümergemeinschaft Einfluss?

Eine Liegenschaft besteht nicht nur aus den einzelnen Wohnungen, sondern auch aus „allgemeinen Teilen“. Da sind alle Bereiche der Immobilie, die gemeinsam von allen Parteien genutzt werden, wie Stiegenhäuser, Müllräume oder Fahrradabstellmöglichkeiten sowie Teile der Außenhülle, wie Dach und Fassade.  Auch ein gemeinsamer Garten kann – entsprechend gewidmet – zu den allgemeinen Teilen des Hauses gehören.

Die Eigentümergemeinschaft entscheidet über alle diese Teile betreffenden Maßnahmen. Das beginnt bei der Bestellung einer Hausverwaltung, geht über die Erlassung oder Änderung einer Hausordnung (sofern dies nicht im Einzelfall der Hausverwaltung obliegt) bis hin zu baulichen Veränderungen dieser gemeinsamen Bereiche (z.B. Einbau eines Aufzugs).

Zur Willensbildung dient in der Regel die Eigentümerversammlung. Hier treffen sich alle Wohnungseigentümer, besprechen sich und stimmen gemeinsam ab. Beschlüsse werden in den meisten Fällen durch einfache Mehrheit (also > 50%) gefasst. Nur in manchen Fällen ist Einstimmigkeit erforderlich (insbesondere bei „Verfügungshandlungen“, siehe unten). Die Mehrheit bestimmt sich dabei nach der Mehrheit der Eigentumsanteile (Nutzwerte) an der Liegenschaft, also nicht nach Köpfen.

Rechte – Was darf man als Wohnungseigentümer tun?

Wohnungseigentumsrecht

Dem Wohnungseigentümer gehört nicht nur sein Miteigentum an der ganzen Liegenschaft, sondern zusätzlich auch noch das spezielle Wohnungseigentumsrecht an seiner Wohnung (Wohnungseigentumsobjekt).

Das Wohnungseigentumsrecht ist vor allem im WEG 2002 geregelt. Wohnungseigentum ist gemäß § 2 Abs 1 WEG 2002 ein dingliches Recht, das den Miteigentümer einer Liegenschaft oder eine Eigentümerpartnerschaft berechtigt, ausschließlich über ein Wohnungseigentum-Objekt zu verfügen.

Nach § 2 Abs 1 WEG ist das das „dingliche Recht, das Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen“. Das ist insofern eine Besonderheit als man normalerweise bei Miteigentum an einer Gesamtliegenschaft beziehungsweise an allen Teilen eine bestimmte Quote hat, aber man keinen Teil „exklusiv“ benützen kann.

Recht die eigene Wohnung zu verändern

Der Wohnungseigentümer darf sein Wohnungseigentumsobjekt, also seine Wohnung, nicht nur nutzen, er darf auch Veränderungen, also etwa Umbauten, an dieser vornehmen, sofern folgendes erfüllt ist:

• Die Veränderung erfolgt auf seine eigenen Kosten
• Aus der Änderung erfolgt keine Schädigung des Hauses und keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer
• Allgemeine Teile der Liegenschaft (Gang, Dach, Außenhaut, etc.) dürfen nur dann in Anspruch genommen werden, wenn das „der Übung des redlichen Verkehrs dient“ oder wenn es wichtigen Interessen des Wohnungseigentümers dient.
• Falls notwendig müssen behördliche Bewilligungen eingeholt werden, die anderen Eigentümer dürfen ihre Zustimmung unter den oben genannten Voraussetzungen aber nicht verweigern

Mitspracherechte

Als Wohnungseigentümer hat man ein Mitspracherecht, ja quasi ein Veto-Recht, bei Verfügungshandlungen. Das sind Maßnahmen mit denen über allgemeine Teile bzw. der Liegenschaft „verfügt“ wird. Also wenn etwa ein bisher nicht ausgebauter Rohdachboden verkauft oder Wohnungen umgewidmet werden sollen.

TIPP: Der OGH zählt zur Umwidmung auch die Vermietung einer Wohnung im Rahmen von AirBnB, weil er dabei quasi-gewerbliche Nutzung annimmt. Daher braucht man laut OGH die Zustimmung aller Wohnungseigentümer im Haus, wenn man seine Wohnung auch kurzfristig beziehungsweise mit häufig wechselnden Mietern über online-Plattformen, wie AirBnB vermieten will. Weitere Informationen zum Thema Kurzzeitvermietung findest du hier.

Außerdem hat man als Teil der Eigentümergemeinschaft bei jeder Beschlussfassung (egal ob diese im Zuge einer Eigentümerversammlung oder im Umlaufwege stattfindet) das Recht auf die Teilnahme an Beschlussfassung zur ordentlichen und außerordentlichen Verwaltung, sowie das Äußerungsrecht zu beabsichtigten Beschlussfassung und ein Recht zur Beschlussanfechtung.

Pflichten – Das muss man als Wohnungseigentümer tun

Pflege & Instandhaltung

Jedes Wohnungseigentumsobjekt muss vom jeweiligen Wohnungseigentümer so gewartet und instandgehalten werden, dass den anderen Eigentümer kein Nachteil entsteht (§ 16 Abs 3 WEG).

Beteiligung an Kosten

Außerdem hat sich jeder Miteigentümer einer Liegenschaft natürlich an den Bewirtschaftungskosten und Zahlungen zur Rücklage zu beteiligen. Wenn einzelner Eigentümer damit in Verzug gerät kann die Wohnungseigentümergemeinschaft klagen und sich für die Rückstände der letzten 6 Monate sogar ein Vorzugspfandrecht eintragen lassen.

Ausschluss aus der Eigentümergemeinschaft

Wenn ein Eigentümer grob gegen seine Pflichten verstößt kann er auch auf Klage der übrigen Wohnungseigentümer aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschlossen werden (§ 36 WEG). Im Speziellen wenn ein Wohnungseigentümer:

• seinen Pflichten nicht nachkommt, insbesondere wenn er Beiträge nicht leistet oder
• er von allgemeinen Teilen der Liegenschaft oder auch seinem Wohnungseigentum einen „empfindlich schädigenden Gebrauch“ macht oder
• „durch sein rücksichtsloses, anstößiges oder sonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbewohnern das Zusammenwohnen verleidet oder sich gegenüber einem Wohnungseigentümer oder einer im Haus wohnenden Person einer strafbaren Handlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeit oder die körperliche Sicherheit schuldig macht...“

Bei einem stattgegebenen Ausschluss aus der Wohnungseigentümergemeinschaft wird der Anteil des ausgeschlossenen Wohnungseigentümers versteigert und dieser erhält den daraus resultierenden Erlös.

Wo findet man mehr Infos zur Eigentümergemeinschaft?

Die Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft sind grundsätzlich im Wohnungseigentumsgesetz 2002 („WEG“) geregelt.

Autor: Dr. Clemens Limberg

Dr. Clemens Limberg ist Rechtsanwalt in Wien mit einem Schwerpunkt im Liegenschafts-, Bau- & Immobilienrecht. Als Vortragender war er jahrelang, insbesondere im Bereich Immobilien-, Miet- und Wohnrecht, an der Universität Wien und an der Fachhochschule Joanneum tätig.