Der Ratenplan im Bauträgervertragsgesetz

Erwerber von Wohn- und Geschäftsräumlichkeiten in einem neu zu errichtenden oder durchgreifend zu sanierenden Gebäude werden durch das Bauträgervertragsgesetz (BTVG) vor dem Verlust ihrer Vorauszahlungen geschützt, wenn der Bauträger während der Errichtungsphase in die Insolvenz schlittert. Um diesen Erwerberschutz auch effektiv umzusetzen, bietet das BTVG mehrere Möglichkeiten, die Vorauszahlungen abzusichern. Im Folgenden wird das in der Praxis am häufigsten zur Anwendung kommende Sicherungsmodell  „Zahlung nach Ratenplan“ näher dargestellt.

Allgemeines

Das BTVG findet auf Verträge Anwendung, die auf den Erwerb des Eigentums, des Wohnungseigentums, des Baurechts, des Bestandrechts oder eines sonstigen Nutzungsrechts (auch Leasing) an zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuernden Gebäuden, Wohnungen oder Geschäftsräumen gerichtet sind (§ 2 Abs 1 BTVG), und bei denen der Erwerber vor der Fertigstellung vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als 150 Euro pro m² Nutzfläche an den Bauträger oder an Dritte entrichten muss (§ 1 Abs 1 BTVG).

Ist der Erwerber Verbraucher, können die Bestimmungen im BTVG nicht zu seinem Nachteil abbedungen werden. Überdies lässt es günstigere Vorschriften in anderen Gesetzen, zB im Konsumentenschutzgesetz – unberührt.

Wenn das BTVG Anwendung findet, kommen  mehrere Sicherungsmodelle in Frage. Das gebräuchlichste ist das Modell der grundbücherlichen Sicherstellung iVm der Zahlung nach Ratenplan (§§ 9 und 10 BTVG). Bei diesem Modell muss der Bauträger den Erwerber zunächst im Grundbuch sicherstellen, anschließend werden an den  Baufortschritt gekoppelte – in Prozentsätzen des Kaufpreises angegebene –  Auszahlungsraten an den Bauträger bezahlt.

Die Ratenpläne

Die Parteien können grundsätzlich zwischen Ratenplan A und Ratenplan B frei wählen. Ratenplan A sieht für den Bauträger am Beginn des Projektes günstigere Konditionen vor, die eine raschere Auszahlbarkeit der Kaufpreisraten gewährleisten. Ratenplan B ist hingegen langsamer und sichert den Erwerber stärker ab. Sollte der Erwerb des Objektes der Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Erwerbers oder eines seiner nahen Angehörigen dienen, darf der Ratenplan A deshalb nur vereinbart werden, wenn der Bauträger eine Zusatzsicherung in Höhe von mindestens 10 % des Kaufpreises, in Form einer Bankgarantie oder Versicherung, zur Verfügung stellt. Können sich die Parteien nicht auf eine Zusatzsicherung einigen, oder möchte der Bauträger keine Zusatzsicherung anbieten, darf in den Fällen des dringenden Wohnbedürfnisses nur der erwerberfreundlichere Ratenplan B vereinbart werden.

Tabelle der zulässigen Ratenfälligkeiten gemäß Ratenplan A und Ratenplan B:

LEISTUNGSFORTSCHRITT GEM § 10 ABS 2 BTVG	RATENPLAN A	RATENPLAN B
Baubeginn aufgrund rechtskräftiger Baubewilligung	15% d.KP	10% d.KP
Fertigstellung Rohbau und Dach	35% d.KP	30% d.KP
Fertigstellung Rohinstallation	20% d.KP	20% d.KP
Fertigstellung Fenster und Fassade	12% d.KP	12% d.KP
Bezugsfertigstellung	12% d.KP	17% d.KP
Vereinbarte vorzeitige Übergabe oder Fertigstellung der Gesamtanlage	4% d.KP	9% d.KP
3 Jahre nach Übergabe/Übernahme, oder, bei Ablöse durch Garantie, bei Übergabe/Übernahme	2% d.KP	2% d.KP
Summe	100% d.KP	100% d.KP

Der gesetzliche Ratenplan passt dann nicht ins Konzept, wenn bei einem bestehenden Objekt (zB Zinshaus im Altbestand) eine durchgreifende Erneuerung stattfindet, da das Objekt, welches zu sanieren ist, typischerweise schon in diesem frühen Stadium einen höheren Wert aufweist als ein unbebautes Grundstück. Gemäß § 10 Abs 4 BTVG ist im Rahmen der grundbücherlichen Sicherstellung das Ratenplanmodell auf durchgreifende Erneuerungen von Altbauten sinngemäß anzuwenden. Eine Masterlösung mit Regelprozentsätzen gibt es für so eine Konstellation nicht. Vielmehr Fall hat der Treuhänder, allenfalls auf Basis einzuholender technischer Sachverständigengutachten, einen individuellen Ratenplan vorzuschlagen, der dann zwischen dem Bauträger und dem Erwerber im Kaufvertrag zu vereinbaren ist.

Autorin: Dr. Daniela Witt-Dörring, MRICS

Dr. Daniela Witt-Dörring ist Partnerin bei der Weber Rechtsanwälte GmbH und leitet den Bereich Immobilienrecht der Sozietät. Sie ist regelmäßig als Vertragserrichter und Treuhänder bei Bauträgerprojekten, sowie bei Kaufvertragserrichtung über bestehende Objekte (Eigentumswohnungen, Villen, Zinshäuser) tätig. 

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